房地产市场低迷，是该买房投资还是持币观望？

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导语：前两日，有远道而来的朋友问我，有点闲钱想做投资，时下有可供推荐的项目否？思考数日，觉得买房投资还是目前最稳妥的投资项目。至于怎么投资，结合本人及家人实际操作经验，现做一个简单分享。

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©珍珠财经 原创 ·文｜尹举新

／正文

说到做房地产投资，可能有人会质疑，专家都说白银时代来了，很多地方房价都跌了，房子还能买吗，不会是忽悠我吧。对这个问题，从我自身以及家人投资的实际经验，以及周边一大批人因房致富的成功案例，可以肯定的说，能买。关键是看你买在哪里，怎么买。

在这篇稿子之前，实际上，我也有差不多有十几年的投资经验。股票、期货、外汇、黄金、原油、基金、房产，创业，都有涉及，部分品种投资时间甚至长达10年以上。但到目前，投资最成功的还属房产，成功退出且赚了超七位数收益。在我周边，因为投资房产赚到七位数、甚至八位数的投资人，也比比皆是。对此，我做了一个总结，为什么其他投资都没有太成功，但投资房产却成功了？这或许是因为房产是最符合大众创业的项目罢了。

但是，在我周边，也有因为投资房产亏到睁不开眼的人，投了十几年，最终不得不半价割肉出局。有人把这归结于运气。但我要说的是，运气固然重要，专业才是根本。为了更好地把话题进行下去，文章先抛出三个问题：

1、房地产的白银时代，到底还有没有投资机会？

2、什么时机是介入买房的最佳时机？

3、房地产投资的机会在哪里？

白银时代，机会有否？

关于第一个问题，其实在13年前，也即2007年我在上海陆家嘴从事高端房产（标的400万以上）销售时，也有很多客户问过我同样的问题。而当时，陆家嘴地区房价均价在每平米2万元左右，价格最高的汤臣一品均价约每平米10万元，盛大金磐均价每平米4万元，一线江景房财富海景花园均价每平米4.5万元，世茂滨江花园均价3.2万元，周边的老公房均价在每平米1.8万元上下。与现在情形类似，房价自2004年以来已经大涨了三年，并且面临新一轮政策调控。

从客户的态度来看，基本分为两派。一派是国内的房产投资人，他们认为房价过高，有部分投资人还因为房价继续上涨，宁可毁约赔掉数十万定金也要放弃投资。一派是来自香港、澳门以及台湾的投资人，他们认为每平2万元的价格过低。如果对标伦敦、纽约，存在明显的价值低估。而上海的发展速度，又远在伦敦、纽约之上。因此，他们断定，未来上海的房价一定会向纽约、伦敦看齐。因为对价值有认同，所以这些投资人对买房投资也非常好爽，有部分客户直接要求“2000万以内、价格5万以下的楼盘随便给我找找。”

从目前的情况看，很显然第二派的观点得到市场的证实。最新房价数据显示，陆家嘴的房屋均价，在10万上下。较2007年上涨了近五倍。当初要求“2000万以内楼盘随便找找”的客户，赚得盆满钵满。

另外，在我2012年决定入市的时候，上海的房价更贵。在上海市区，彼时房价已经突破每平米3万元大关，郊区价格低点，但也接近万元大关。在此背景下，得益于果断决策，本人仍然实现成功退出。

入市的最佳时机

接下来谈谈第二个问题，什么时机是入市的最佳时机。

纵观2001至今接近20年的房地产市场价格走势，在仅有的几次大规模的调控来看，每次宏观调控往后的半年时间内，均是入市的最佳时机。这几次大的政策调控，包括2003至2004年，2007年，2011年。

其中，记忆尤深的是2007年政策大调控。由于房价调控再叠加金融危机，深圳很多楼盘价格跌幅接近20%。很多业主，恐慌中选择了断贷违约的方式，将投资的房产“甩”给银行，最终抱憾而归。与这些业主做法相反，很多有见识的投资人，在2008年果断入市，却大赚数倍。

而我买房投资的2012年，恰逢2011年宏观调控，很多买房客都处于观望状态。我的家人，因为有2008年成功抄底的经验，反复督促本人加紧入市。最后结果来看，尽管买的楼盘价格三年都处于横盘状态，但就时间点而言，刚好掐住了最低点。

机会在哪？

俗话说，种瓜得瓜，种豆得豆。房地产投资，亦是如此。房地产投资，看似简单，但实际上却要考察一个人的见识、胆识和决策能力。

影响房价的因素，多如牛毛。但其中至关重要的，要看一个城市的人口导入能力、GDP增速以及城市的规划。然后是地段和价格水平。

就目前国内现状而言，总体呈现东高西低的格局。具体来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及南京、厦门、杭州等二线城市或准二线城市，价格相对较高，而成都、长沙、武汉、郑州等低线城市，价格相对较低。

从人口导入能力来看，目前部分一线城市已出现人口净流出的迹象，而多数二线城市和低线城市，出现了人口大幅流入的迹象，部分城市甚至朝中、大型城市跑步前进。

这就意味着，随着低线城市的发展，未来二、三、四、五线城市的房地产投资机会，要高于一线城市。

房产投资该怎么投？

有人把房产投资简单地总结为“地段！地段！还是地段”，看似有一定的道理，实则不然。

以地段为例。汤臣一品坐落在寸土寸金的小陆家嘴内，是商圈内三大楼盘之一。

而处于世纪公园附近的仁恒滨江城，尽管品质不错，但就地段而言，远在汤臣一品之下。

如果在2007年同时投资汤臣一品和仁恒河滨城，结果又如何？我们不妨算一笔小账。2007年，汤臣一品的均价10万左右，仁恒河滨城的均价在2万上下。13年后，如今汤臣一品的均价大致在30万元一线，而仁恒河滨城的价格则上涨至10万左右。相同的持有时间，汤臣一品3倍的投资回报对比仁恒河滨城的5倍投资回报，孰优孰劣，一目了然。

这就意味着，“地段”尽管可以用做房产投资的依据，但绝不是房产投资的唯一衡量条件。在“地段”之外，还有众多因素影响房产投资的回报率，比如说潜力位置。

何谓潜力位置？举一个简单例子，以地铁房为例。地铁附近的楼盘，按照离地铁口的位置远近，可以依次分为地铁口楼盘、近地铁口楼盘和远地铁口楼盘三种。其中，近地铁口楼盘所在位置即为潜力位置。如果地铁分已建、在建，或者规划中将建，那么，规划中将建地铁附近的楼盘位置即为潜力位置。

从投资回报来看，潜力位置投资回报要高于核心地段（地铁口）投资。这主要是因为，核心地段的物业，出售时定价已经出现一定溢价。一般而言，地铁房在开通之前，由于市场已经形成预期，地产商心理价位会上涨一波；开通时，炒家涌入，推动价格再次上涨一波；开通后，租客涌入，房价再涨一波。而潜力位置楼盘，因为离地铁口有一定距离，不确定性的存在常使得房价低估。买入持有一定时间后，随着估值修复，故投资价值要高于核心地段物业价值。

因此，在房产投资的过程中，为获得较好的回报，潜力位置楼盘将是较好的投资标的。如若运气爆棚，买完房子又遇周边配套设施升级，那将更是喜上加喜。

事实上，无论是投资核心地段房产，还是投资潜力位置房产，都涉及到一个重要的内容，就是物业周边的规划。配套设施越完善，规划中的大型项目越多，楼盘的升值潜力越大。

楼盘四看

选中了好的地理位置，意味着已经拿到了进场的门票。而要获得投资的成功，还需要进楼盘实地查看。其中，最为重要的，又有四点。

一、看周边方圆30 公里内有没有对楼盘不利的因素。这些不利因素中，主要包括有无大型核电站、有无大型化工区；10公里之内是否存在殡仪馆、陵园、屠宰场、精神病院、垃圾处理厂等；楼盘是否处于医院、寺庙、高压电线、臭水河附近等等。

二、了解楼盘配套设施情况。如大型超市、重点学校、医院、娱乐园、公交线路等。若家有小孩，还需重点了解周边学区对小孩的接受政策；若家有孕妇，还需重点了解医院是否存在歧视政策。

三、进小区实地看房。这里重点看人车分流情况、楼层、容积率、公摊面积、窗户玻璃、户型图、上下左右邻居情况、小区管理水平等。

通过实地探访，我们大致可以了解小区的定位。一般而言，如果小区实现人车分流，或者玻璃是三层玻璃，说明小区定位为高端小区。反之，则为中低端小区。

楼层存在的问题，主要有底层光线不足、水汽过重导致家里常年霉变；顶层漏水；中层因为楼房质量问题导致受到高层用户活动或者空调运行噪音骚扰。

户型图则主要看布局是否合理，常看的有采光性、通透性、厨房和卫生间是否存在安全隐患等，其中最主要的安全隐患为煤气泄漏。

最后是了解上下左右的邻居和物业的管理水平，大致判断小区居民的整体素质。当然，这其中也包括是否存在一些异常行为，例如，浙江某小区就曾爆出，外地投资客买房的目的不是自住，而是用于骨灰存放，让人不寒而栗。

四、家居风水。这是一个很玄乎但却不可或缺的问题，主要来自未来买方的推动。如果后续买家是一个商人，那么他可能会对数字比较敏感，且有“七上八下”之说。因此7层被接受的概率远大于8层，17层被接受的程度也高于18层。如果下家是港台人士，那么他会对房子进行全方位的考察。

装修提升价值

作为多数人活动的主要场所，房子的装修风格不仅体现房主的生活品味，也影响居住者的心情。因此，房子的装修风格，直接决定房子转手时的难易程度。

在诸多装修风格中，地中海显得浪漫而有小资情调，简欧风格显得简约而有生活气息，田园风格显得喜庆而接地气，金色奢华显得高贵而又精致，但美中不足略透几分暴发户气息，板栗棕白风格显得古朴而笨拙。

好的装修风格在转手时易被买家接受。因此，在装修时，尽量走现代路线。在注重个性风格的同时注意装修细节。

而在材质选择上，也尽量选择品牌。这不仅可以让质量得到保证，同时也增添居家几分质感。