我们的房价为什么降不下来？

一一我们需要什么样的市场经济(17)

房价牵动着亿万国人的心。有人总想让房价跌下来，好让自已便宜购买入住。而己购房者又不愿让房价跌下来，好让自己资产保值。不同的人，不同的心情。这也同时回答了某些人的疑问，我们的房价为什么不能降下来的主要原因之一。

围绕房价与房地产这个关键问题，笔者谈一下自己对房地产发展以及未来走势的看法。

据网上消息，过去十年，我国的广义货币增加了几十万亿。这几十万亿主要以信贷投放的方式流向房地产，于是过多的货币推动房价持续高涨。

为什么银行业的信贷资金要流向房地产？按笔者分析，有两个原因：

一是其它实体经济不挣钱，按照市场配置资源与价值规律的作用，投资要投向挣钱的房地产。

二是房地产是刚需的不动产。按中国人的思维习惯，有房才有家，为了过好幸福生活，国人无论贫富贵贱，普遍都想拥有属于自已的房子。因为刚需的房子不愁卖，因此房子成为一些商家投资与炒作的对象，变成了不折不扣的金融产品。

就这样，一座本来属于普通商品的住房，被商家当作投资品不断炒作，结果房价越炒越高，偏离了原来的价格。而这些炒作的结果最后又让购房者承担，特别是掏空了六个钱包的未富者，最后被流入城市的农二代，不得不接受高房价的现实。

“房子是刚需产品，房价只涨不落”。这是炒房者的基本认知，也是他们炒作的基础。如果房价落下来，他们的投资就会受到损失，这是他们万万不能接受的。

按照“当铺思维”的理念，银行自然愿意和房价只涨不落，又不愁卖的房地产打交道了。更何况房子又是不动产，是最好的信贷抵押品。于是银行的信贷投资纷纷流向房地产。

笔者曾经与一位炒房者交流过。他说，不是他愿意炒房，是现在物价涨的厉害，你不去寻找投资项目，你的存款很快就会贬值，而房地产是一个不错的投资项目，投资住房收益可观风险较小。现在家有一笔资金的客户都在寻找理财投资项目。拿闲钱投资住房，以便将来涨价后卖给购买者，这已成为普遍现象，他们认为这是一种经济行为，沒有什么不可。有着广泛的民意基础。

这里也反映市场经济中存在着“资金池"现象。即市场经济中大量货币投放市场及周转，最后被市场竞争优胜者所得，造成大量积累，形成一个规模巨大的资金池。这笔资金还要以挣钱的方式投资出去，大部分流入了房地产。

可以想象，房子一方面是投资品，金融产品，通过投资炒作实现资产增值，一方面又是生活刚需品，最后被购房者高价购买，背上了沉重的经济负担。这也使房地产成为众矢之的的重要原因。

房价为什么降不下来？因为房子成为金融产品，它的价格牵扯到另一个相当大人群的经济利益，所以房价降不来。但是房价降不下来又影响了另一个更大人群的利益，引起了愤怒。

前不久，俺们这里有一个房地产公司发出一条广告：全新的顶层楼房500元/平方对外出售。这个价格估计你也会感到吃惊。房价乍这么便宜呢？

仔细想来，俺这边是四线城市，青壮年都外出，赴大城市打工去了，内地留下都是5060人员，有人烟日益稀少的趋势，房子卖不出去也很正常。

这条信息给我们的启示是：房子的价格不但受房子本身造价影响，而且受地理区位条件制约。同样一套房子，在我们这边500元/平米卖不出去，而放在大城市，估计10000元/平方抢不到手。原因就是大城市经济发达，就业机会多，吸引了大量外来人口流入，对房子的需求旺盛，自然水涨船高了。

而大城市之所以经济发达，是因为大城市有大量的制造业以及服务业，能够为外来人口提高就业岗位，并且收入可观，吸引了大量青壮年前来发展，并生活下来。这样，房地产才有购房者，买走房价已被他们炒高的住房。

由此可见，净流入人口，兴旺发达的制造业与服务业，才是一个地方房地产发展的前提条件。

但是不断炒高的房价，给制造业，服务业发展加大了经营成本。无论是员工购房租房，还是企业租用经营场所，都与房价密切相关。最终削弱了企业的市场竞争力。其中，玻璃大王曹德旺就认为

房价太高导致劳动力成本太高，直接加剧了实体经济的困难。而某为更直接，因为受不了南方某市的高房价之苦，就从某市出走，将工厂搬到了与其相邻的东莞。使某市的经济受到一定影响。

更要命的问题是，一旦市场上消费无力，工厂产品卖不出去，就意味着库存积压，有企业要破产倒闭，更影响劳动者的进一步就业与收入，形成恶性循环。而房价太高，必然导致房奴出现，为还贷，限制消费是必然的。

由此可见，房地产经营的是房子，面对的是则是居民与就业。而就业依赖于制造业以及为其服务的服务业的成长。一旦离开制造业，房地产就会走向崩溃。

这种情况在内地是显而易见的。在鹤岗2万买一套房不是梦，鹤岗开始成为“流浪汉的天堂”。600元/㎡的鹤岗不是唯一一个，300元/㎡的阜新也被发现了，28元/㎡的玉门老城区也被发现了，虽然白菜价的噱头成分大，但是房价之低，可见一斑。这样的城市，在全国有60多个。无论是鹤岗、玉门还是阜新，他们共同的身份就是资源枯竭型城市(制造业缺位)。

房子虽然便宜了，但人们无处挣钱，生活不下去。有一些城市，出现了“鬼城”，那是相等吓人的，特别是一到晚上。经营“鬼城"的房地产公司能不崩溃？

由此可见，房地产公司的命门在于制造业与服务业。这些行业垮了，不能提供有效的就业机会，导致人口外流，房地产不垮又如何？

曾经有一幅漫画，给笔者留下了深刻的印象：一个彪形大汉在前面昂首阔步，后面跟了一群随从者，一脸迷茫。漫画的名字就叫“大哥你要把我们带向哪里？"。

这位大哥就是房地产，后面跟随的小弟，有银行，有建材公司，有家装公司，有物流公司，有家电公司，零零总总跟了一大群。这也反映了我国的产业现状，房地产带动了一大群相关产业，他们共同组成产业链。

房地产之所以在我国火起来，与两大因素有很大关系。

首先与我国的劳动就业有很大关系。房地产的支柱产业是建筑业，这是一个沒有多少技术含量的劳动密集型产业。它首先为脱离土地离开农村的农民提供了第一个就业场所。更何况，现在不少地方都在搞产业升级，又搞机器换人，大量的低端产业被淘汰。而那些淘汰出来的劳动力哪里去呢？建筑工地就是一个现成的劳动收容所。正是由于建筑业的特殊性，现在房地产纵有万般不好也不能取缔，否则会导致严重的社会问题。

另一个因素是市场配置资源的必然结果。因为房子是刚需，房价不断上涨，而且不愁卖。这三大有利条件使得许多经营者看好房子，从而使房地产成为黄金般的投资项目，经济增长的发动机。

正是这种市场需求引擎，带动房地产及其相关产业链急剧地发展起来。建筑业吸纳了大批农村劳动力，盖起了片片新房。同时对建材产生了巨大需求。钢材工业，水泥工业急剧发展，产量再创历史新高。同时物流，家装，家电等行业也是一片兴旺。蓬勃发展的房地产，对资金产生巨大需求，银行及时送去温暖，同时自身也获得巨大收益。相关产业相互支持，远较其它行业兴旺发达，组成了一荣俱荣的利益链。当然也为大量的从业人员提供了就业岗位，获得一定量的劳动收入。

现在房地产的问题出在客户购买力上。由于我国大部分居民收入有限，有人还处于温饱阶段，虽然他们有强烈的购房愿望，有巨大的市场需求，但是微薄的收入支撑不了他们的购买需求。因此房地产的兴旺发达建立在客户脆弱的购买力基础上是相当危险的。房地产经营者借鉴了西方住房信贷的经验，与银行相结合，开发了“银行贷款购房，客户分期还贷”的新模式，暂时解决了客户无钱购房的困难，将债务留给将来。

正是“购房刚需+消费信贷"的完美结合，使得房地产随着债务增长快速发展起来。在此基础上，银行放贷+炒房加价也使后来购房者背上了沉重的债务包袱。

现在，人们希望房价跌下来，有这么多利益相关者在里面，房价能降下来吗？

房地产能不能破产？就目前情况看，房地产还真破不了产。你想想，房地产一破产，那建筑工地上的农民工去哪儿干活？钢铁，水泥等工厂里的工人们还活不活？银行的放贷变成了坏账，银行不破产吗？一连串的问题必将链式引爆，这世界还不将彻底乱套？可见，房地产绑架了经济，破不得产。一切都得“涛声依旧”。

这是全社会共同关心与思考的问题。

要做到这一点，首先要坚守“房住不炒"的政策红线，同时落实房产税与房地产公司负债底线管理的配套政策。除此之外。以下四条尤为重要。

1、大力发展民生经济，推行公租房，经济适用房以及保障房普惠大多数中低收入人群。确保大部分人家都能获得一套比较经济实用的住房。与此同时构建稳健的住房全款筹集制度，与笔者曾经提到的“价值循环体系”无缝对接。以代替“购房刚需+消费信贷”组合方式。只要大部分人最基本的住房愿望得以满足，炒房的基本条件不再存在，“房住不炒”才有条件落实。

2、坚持城乡均衡发展的战略。现在，我国大部分地区的基础设施均已改善，公路，铁路四通八达，5G网霞盖全国，内地沿海联系都很方便。这就为城乡均衡发展提供了前提条件。各地产业应根据资源賦存条件，人文社会环境合理布局，并通过互联网数据经济加持，沟通联系，业务协同，跨区经营，优势互补，使得城市乡村协同发展，而不必都挤入大城市，盲目发展经济都市圈。只要各地就业机会均等，都能协同发展，就没有必要挤入大城市。这样，大城市的外来人口必将大大减少，从而有效降低了大城市高价住房的客户供应量。这样大城市的高房价自然不能维持。

3、产业规划科学合理，高、中、低合理配置，为低端产业留出发展余地。因为低端产业与低端劳动力数量大，是客观存在的，他们就业与生活也是必须的，只有通过合理规划，为大量低端劳动力提供足够的工作岗位，才能斩断他们大部分人涌入房地产的老路。这样才不至于因解决社会就业问题而使房地产尾大不掉。

4、大力提高房地产从业人员劳动收入水平，扩大与其它行业的交换规模，以便形成价值循环。房地产从业人员基数大，数量多，如果他们的收入水平上去了，必然会增加对其他行业的购买力，提高其他行业收入水平，从而为住房客户增加购买力创造条件。也可以说变相降低了房价。

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