5年来“最大尺度降息”，正式官宣！楼市政策意

来源： 杨瑞 财经三分钟

该来的，终于来了！

今天（4月20日）上午9点半，最新一轮LPR利率正式发布：

“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%，对标实体经济贷款利率；

“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%，对标商业房贷利率。

这既是2020年央行力度最大的一次降息，在今年1年期利率的30个降息基点之中，20个基点都是在今天降的；更是2015年10月以来力度最大的一次降息，充分体现了“以更大的宏观政策力度对冲疫情影响”的要求

这样的力度，可以说是在意料之中。因为今年的形势之严峻，实在是到了“前所未有”的程度，看看我们最近的经济画风有多惨烈：

GDP增速创近30年来新低：

一季度国内生产总值206504亿元，同比下降6.8%。这是自1992年开始GDP统计以来的第一次负增长，也是改革开放以来中国经济首度陷入萎缩。

楼市也是空前低迷：

房地产开发投资下降7.7%，折算当月增长1.2%，增速已经回正。但销售仍然偏弱，尽管3月商品房销售面积环比有所回暖，但同比仍在下降，1-3月商品房销售面积同比降幅为26.3%。从近期30大中城市的高频数据看，地产销售也只恢复了7成左右。

其实此前，我一直都反复呼吁，我们的货币政策应当更加积极。在这场前所未有的大冲击之中，美国已经在开始“0利率”“直升机撒钱”了，我们却一直是“犹抱琵琶半遮面”，历史上每次标准降息是25个基点，但这段时间以来最多一次降息10个基点，甚至只有5个基点。如今经济数据已经出来，充分说明了形势的严峻性，我们必须要开足马力。

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值得注意的是国家对于楼市的态度，正处于一个“既要.....又要.......”的微妙平衡点。一方面，房地产作为国民经济的支柱行业，关联70多个上下游产业，属于“非救不可”；另一方面，当年放飞楼市的教训足够惨烈，现在我们要促进资金流向实体经济，所以决不能让钱都跑到房地产里去。

所以在工具选择上，我们创造性地推出了新LPR模式，将房贷利率（5年期）与实体利率（1年期）相分离，将两者区别对待、定向调控。该模式创设以来，1年期LPR累计调整了5次，累计下调46个基点，而5年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点。

而此次利率的调整，我们在给实体经济最大限度的刺激，降息20个基点的同时，给楼市有限的利好，只降息10个点。

关于这种尺度的拿捏，在前几天的中央政治局会议上，你就可以品出来。在经济与楼市都空前低迷的情况下，中央虽然再次提及了“房住不炒”，但是表述却是极其温和，且几乎是一笔带过：

原话是这样说的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

而在2018年7月，楼市调控风声最紧时，会议是这么说的：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

由此，你就可以对比出这其中存在的巨大差异。

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除了中央定调之外，各地楼市的政策过关与否也值得仔细琢磨。

一方面，我们看到了各种政策“一日游”的现象，各种变相“放松限购限贷”的政策被打回原形。近一个月，已经有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店6个城市的政策“见光死”，最长时间活不过三天。

但另一方面，我们也看到了各种政策顺利过关：

这些政策包括：“因城施策”、“发展城市群”、“逐步放宽大城市落户条件”、“保障中低收入人群居住条件”、“推动发展住房租赁市场”、“针对疫情造成影响的地区、企业及个人提供适当优惠政策”......

尤其是“人才购房”，成为了一大突破口。哪怕只设定半年的门槛（比如广州黄埔，“经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。”），

哪怕“中职技工学校”的学生都算人才（比如广州白云区规定，“在白云区辖内的大专院校（高校、中职技工学校）学习连续满一年；在白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。”）

由此可见，“房住不炒”的政策底线是：可以用来“稳经济”，但不能用来“刺激经济”；可以“保障刚需”，但不能用来“鼓励炒房”。在对房价的态度上，允许小涨微涨，但不允许大涨，当然大跌是更不被允许的。

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在疫情这场前所未有的大冲击之中，政策也是前所未有的大力度、高密集度，这将使经济社会的发展逻辑、个人的投资逻辑发生巨大的变革。那么，这对我们买房人来说意味着什么？

首先，投资房产不需要智商的时代结束了。

一方面是因为“房住不炒”的大基调，注定了楼市不可能再一飞冲天地暴涨；另一方面是楼市投资价值的变化，同样的钱，未来不同城市、不同地段、不同楼盘的回报会天上地下。

前段时间，中央和国发委发布了两份重磅文件《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，我也第一时间做出了详细解读。

其中重要一点是，放开了对大城市的落户门槛限制，同时从行政区划、土地供应等各个方面支持大城市发展。因此，未来中国的城市一定会越来越两极分化，一些中小城市将会被逐渐放弃，那么有些人的房子真的是白买了！

其实这种趋势已经正在体现，在杭州、深圳、苏州等热点城市楼市快速反弹之时，在一些三四线城市特别是县城，房价下跌已经开始了。

有媒体报道称，广东肇庆、镇江市句容市等地房价已经明显下跌，有的房子近期价格跌幅超过30%。海南陵水的房价已经回到几年前的水平。

另外，从买房方式来看，我们要学会以钱生钱，

3月我国M2增速超10%，M2总额208.09亿，创了2017年6月以来新高。你要知道，随着货币环境的宽松，钱一定会越来越便宜，未来你的房贷成本一定会被通胀所淹没，这时候，我们就需要在现金流可控的情况下，尽可能地采用贷款方式买房，并最大限度地拉长还贷年限。

但与此同时，我们一定要注意保持现金流，切记加杠杆炒房。

疫情冲击之下，个人的就业、收入将会受到巨大影响，你无法预计你的饭碗会发生怎样的变化。事实上，“弃房断供”现象已经出现了：

据华夏时报报道，在北京附近的河北燕郊，由于楼市跌的特别惨烈，叠加疫情对收入的影响，很多人都开始弃房断供，据说有些人自身人品不好，在最高价300万买了一套房，做了60-70万的首付，剩下230-240万全都是贷款，而今年房价跌了3成多，但仍然卖不掉。仔细一算，房子现在只值200万了，但欠银行却高达240万。所以一狠心就不还钱了，人也消失了。

总而言之，在这个充满不确定的时代，能守护好我们的生命健康、财产安全的只有我们自己，未来一定是选择比努力更加重要。尤其是在买房这件事上，相比“买一套房”，我们更重要的是“买对一套房”，千万别让房子成为拖累你的负资产！