房企销售创新高 前11月销售额5000亿房企数量达

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年底“抢收” 切换赛道探索产业开发 粤港澳大湾区房企的中场战事

本报记者/翁榕涛/赵毅/广州报道

热风吹拂而过的北纬23度附近，坐落着拥有漫长黄金海岸线的粤港澳大湾区，面向太平洋与世界三大湾区齐名。这片仅5.6万平方公里的区域，仅去年生产总值已超过10万亿元，成为众多房企争夺的一片热土。

粤港澳大湾区是碧桂园、万科以及恒大等龙头房企的大本营。

根据《中国经营报》记者不完全统计，全国房企100强的总部，三分之一左右是在大湾区，而且大部分房企名列前茅。

克而瑞研究发布的报告显示，截至2018年底，在粤港澳大湾区，TOP30房企的土地储备货值达5.73万亿元。其中，碧桂园、恒大以及万科在大湾区的土储总和超过9500万平方米，土地储备货值分别达5713亿元、3820亿元、2500亿元。

距离2019年收官不到10天时间，房企进入最后的业绩抢收阶段。

年底冲刺

数据显示，前11个月销售额达到“5000亿元”的房企数量已经达到4家，分别为碧桂园、万科、恒大以及融创中国。白银时代下的地产行业，销售业绩仍在不断创下新高，但增长速度相比以往慢了一些。

相比2018年动辄销售额同比增速超过30%的情况，2019年以来大部分企业以平稳增长为主，龙头房企全面同比下调。特别是恒大、碧桂园、万科三家企业均基本平稳。此外，重点布局三四线城市的企业销售额增速退烧明显。

据公告披露，在8、9、10月连续录得同比超40%的增长后，11月单月，碧桂园实现权益合同销售额约601.5亿元，同比增长78.22%；前11个月，碧桂园实现权益合同销售额约5398.4亿元，同比增长10.2%，已超过2018年全年的5018.8亿元。

今年中期业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌表示：“今年我们抓好现金流的管理，公司的考核都是以权益回款进行考核，权益回款的比例超过了94%，公司整体经营情况非常良好。”

在业绩高速增长的背后能看出碧桂园以价换量的策略，其在9、10、11月份的销售均价一路下行，分别为每平方米8939元、8510元、8282元。

此前恒大内部高层会议上，恒大董事局主席许家印便强调，四季度要大力抓好销售和销售回款工作，这是集团的头等大事。“一定要提前超额完成今年6000亿元销售任务。”

恒大在一系列的“抢收计划”下，今年的9月份和10月份，连续以单月831亿元、903亿元的销售额，连续两月刷破历史房地产单月销售纪录。恒大11月份的合约销售金额约为370.6亿元，较去年同期增长约8.8%。恒大前11个月销售收入达到5805.6亿元，同比增长8.48%。

万科在11月实现合同销售金额545.4亿元，今年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.4%。

在增速下滑的情况下，房企为了“抢收”业绩各显神通。

以万科为例，在年底之际联手同城的科技巨头腾讯，推出了腾讯员工专享的中山万科购房优惠活动，内容包括所有腾讯员工（含外包）享受中山万科指定在售产品额外1%的房款优惠。

克而瑞广州分析师肖文晓向记者分析，“从今年的市场表现来看，国内房地产市场已经整体步入下行周期，业绩增长率、目标完成率对比往年表现都逊色一筹，这必然会导致开发商在下半年的几个月时间努力加快销售回款，包括以价换量等，近期多个知名房企大规模地开展全员营销就是例子。”

回顾行业增速放缓的2019年，房企瞄准“第二增长曲线”成为趋势。其中碧桂园发力机器人、现代农业等领域；万科提出“收敛聚焦，巩固基本盘”；恒大则希望在新能源汽车领域“弯道超车”。

从多元化到聚焦

“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，对于不少房企而言，始终在多元化和聚焦做强之间徘徊，而寻找到一条适合的新道路并不容易。

碧桂园在多元化道路上一直比较谨慎，显露出少而精的特征，并且越来越聚焦于“高科技”这一关键词。

此前，碧桂园的多元化业务还涵盖了教育产业、现代农业、长租公寓、商业地产以及产城融合。而在步入2019年之后，碧桂园集团董事局主席杨国强表示：“去年我们农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了，发展的思路也有了。未来我们是三个重点：地产、现代农业、机器人。”

碧桂园在去年6月宣布成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业；去年9月又宣布进军机器人领域。杨国强认为，在工业4.0时代，科技是未来强大竞争力的源泉，碧桂园要朝着高科技企业的方向去发展。

碧桂园集团副总裁兼博智林机器人副总裁朱剑敏曾向本报记者表示，“目前建筑市场招工难，而且人力成本不断攀升。研发建筑机器人投入工地使用，将在安全、质量和成本等方面带来多重效益。”

目前，博智林机器人公司共成立8大研究院和2大事业部，组建超过3000人的研发人才团队，其中博士、硕士占比超过31%，其中建筑机器人、医疗机器人、餐饮机器人三大在研产品线已完成多款样机研发，进入测试及小批量量产阶段。

碧桂园方面告诉记者，截至2019年12月，博智林已递交专利申请超过1300项，在研建筑机器人项目58个，其中28款进入工地测试阶段，智能制造工厂已经正式投产，佛山顺德机器人谷建设正在加快推进。

数据显示，碧桂园旗下子公司千玺机器人餐厅从5月份成立至今，机器人餐厅团队从70人发展到了750人，创造了五个不同餐厅业态的产品线，中间涉及70多个设备从无到有的开发。截止到今年12月底，有6家实体门店正式对外营业。

广东机器人产业协会秘书长廉迎战受访时表示，“目前各类机器人还未在全社会进行大规模应用的原因，很大程度是由于成本上的问题。如果能够将每台机器人的成本降至3万~4万元，那么很多企业就能负担这个成本，机器人的市场前景十分广阔。”

在多数房企做加法的同时，万科反其道而行之，开始做起了减法。

“活下去”的口号余音未尽，在经历“收敛聚焦”后，万科董事会主席郁亮对于万科转型有了重新定义。“万科的转型不是说地产干不下去了，要换个跑道发展。而是在地产行业中，寻找第二增长曲线，或者说嫁接新的增长曲线。”

万科是最早提出多元化的房企，但将近7年时间过去了，仍处于不断摸索阶段，如何寻找房地产之外的千亿级新业务，成为万科目前最大的焦虑。

中信证券发布研报认为，万科A新业务总价值最保守估计超过1200亿元，其中万科物业持股部分、物流地产以及商业办公持有业务分别超过400亿元。公司当前市值（按A股股价测算），剔除新业务合理价值，开发业务市场估值仅为2128亿元。

在万科的新业务中，长租公寓、物流、物业、商业地产在行业内均保持了领先地位，但距离千亿级别仍有不少差距。

如何理解万科的“第二增长曲线”？

郁亮认为，地产行业寻找第二增长曲线，可以是做全新的东西，也可以是在原来的开发、物业管理等基本盘业务基础上找到新的增长点。比如，万科现在在做TOD和旧改，如果有突破，也是为传统的开发业务带来新的增长曲线。

产业开发“新棋局”

作为房地产主业业务的战略补充，碧桂园正实现科技小镇的落地，经过两年多时间的发展，碧桂园已在粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角城市群布局了多个科技小镇、科技新城、科技产业园和科技综合体等，落地30多个产城项目。

以位于深莞惠几何中心，仲恺高新区的潼湖科技小镇为例，目前项目一期已建成并投入使用，已签约思科、创新工场、浪潮集团等约80家科技企业、孵化器和科研机构。小镇计划8年内引进150000名高科技人才、1600家企业，实现全产业链的协同发展，成为全球物联网和智能控制产业的创新高地。

今年11月底，万科北方区域提出了未来三年的五个新引擎，包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园，建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。

万科对于产业地产的介入，经历过从产业办公、创意产业园、区域开发等模式的升级历程。位于杭州的玉鸟流苏创意产业园是万科旗下首个由万科独立运营的创意产业园。截至2018年底，玉鸟流苏文创产业园已进驻有二十余家文创类企业。

在万科集团总裁郁亮看来，玉鸟流苏创意产业园是万科在产业地产的一次创新尝试，也是万科转型城市配套服务商的重要一步。经过4年园区运营服务，玉鸟流苏创意产业园成为杭州十大文创产业小镇培育基地，年产值4.4亿元。

佳兆业集团首席战略官刘策告诉记者：“没有地产开发，可能没有房企的今天，但如果只有地产开发，而没有产业运营，那么房企将没有明天。”以佳兆业为例，已经在多个产业进行布局，加地产平台在内拥有6家上市平台，包括南太地产、佳云科技、佳兆业健康以及振兴生化，涉及房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出：“产业地产是以产业为依托的一体化价值链，因此产业地产的开发对房地产企业前期各种资源整合、中期开发建设以及后期运营等综合实力提出了更高的要求，这不仅仅意味更加专业、综合的技术，更意味着大量和长期的资金投资建设需求，因此对于房地产企业而言，开发产业地产的头道门槛就是资质问题。”

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