宁波房企一哥荣安地产躁动:加速拿地扩张 输血融

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加速拿地扩张、“输血”融资 宁波“本土房企一哥”荣安地产躁动

本报记者/张玉/上海报道

宁波“本土房企一哥”荣安地产股份有限公司（000517.SZ，以下简称“荣安地产”）在规模扩张的路上显得有些躁动不安。

根据克而瑞地产研究日前发布的2019年1~11月中国房地产企业销售TOP100排行榜，2019年前11月，荣安地产共实现全口径销售金额294.3亿元，跻身排行榜第79位；权益金额175.7亿元，位列第91位。而根据荣安地产2018年度报告，公司2018年全年才实现住宅权益销售签约收入约133亿元。

对于规模扩张的渴求从荣安地产近年来的拿地便可窥得一二。荣安地产2019年半年度报告显示，仅今年上半年公司就新增8幅地块，其中6幅位于长三角及周边的宁波、杭州、嘉兴、温州、台州等市，2幅位于中西部核心城市的重庆、西安。

此外，公司也不惜为旗下高价地项目“输血”。12月13日，荣安地产作为融资方通过万向信托发行了一款名称为地产712号（荣安宁波长丰项目贷款集合资金信托计划）的信托产品。该产品发行规模为5亿元，信托资金用于向宁波投创荣安置业有限公司发放信托贷款，贷款资金用于荣安宁波长丰项目的开发建设。

对于业绩和企业发展相关问题，12月18日，《中国经营报》记者先后致电致函荣安地产方面，截至发稿，未收到回复。

高调拿地

荣安地产近几年的扩张增速可以从其不断增加的土地储备窥得一二。

今年10月中下旬，荣安地产经过159轮竞价，最终以总价8.78亿元竞得浙江省台州市1宗住宅用地，折合楼面价8520元/平方米，溢价率39.14%。

而在此3个月前，浙江省宁波市鄞州区YZ08-06-b12地块（首南地段）成功出让。经过179轮竞价，荣安地产以上限价格97344.27万元竞得，楼面价20750元/平方米，溢价率30.91%。

今年5月底，荣安地产在经过3.5小时222轮鏖战后，最终成功斩获鄞州区YZ13-01-b1地块（长丰地段），楼面单价为16970元/平方米，溢价率43.9%，总价9.4256亿元。6月份，经过242轮竞价，荣安以14250元/平方米拿下鄞州区YZ13-06-J1b地块（长丰地段），实际宅地价超2.4万元/平方米，总价5.87亿元，溢价率51%。

另据媒体报道，今年5月中旬，荣安地产旗下嘉兴睿钇置业有限公司以最高限价13.97亿元竞得浙江嘉兴桐乡市一宗宅地，成交楼面价9375元/平方米，溢价率100.43%。

从历史数据看，荣安地产2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗。而根据荣安地产2019年半年度报告，仅今年上半年公司就新增8幅地块，其中6幅位于长三角及周边的宁波、杭州、嘉兴、温州、台州等市，2幅位于中西部核心城市的重庆、西安。

另据克而瑞数据，今年1~10月份，荣安地产新增土地货值318.8亿元，位列中国房地产企业新增货值TOP100第67位。

在财经评论员严跃进看来，荣安地产高调拿地的背后说明了其希望扩大规模，“今年土地溢价率不是很高，有些企业会认为这恰好是可以逆势拿地的机会。之前其土地储备不到位，现在来说，有加码的可能”。

“对于房地产企业来说，土地是最重要的生产资料。尤其现在项目从拿地到对外出售最快时间已经缩短到了半年，如果不积极拿地有可能直接影响到后半年的销售。企业要扩张、要成长、要活下去就必须拿地。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示。

高溢价拿地扩张的背后，荣安地产也在不断扩大自己的区域布局。公开资料显示，今年5月中旬，荣安地产摘得西安雁塔区一幅不足19.3亩的商住用地，楼面价5969元/平方米，首次进军西北市场。5月下旬，荣安地产历经73轮争夺，最终斥资10.85亿元摘得重庆九龙坡区大杨石核心地块，加码西南市场。

多年偏安于宁波、杭州等浙江区域的荣安地产此次将业务版图拓展至西部区域的原因是什么？

严跃进表示，现在西南市场和西北市场房价逐步开始上升，这也说明市场有进一步上升的空间，“这些地方的地价比浙江一些城市的地价更加便宜，成本可控”。

卢文曦坦言，东部地区虽然发展态势良好，但调控压力相对较大，而且市场竞争激烈。在目前国家大力发展西部区域的背景下，房企选择到西部重点城市布局，是有一定的机会点在里面的。

资金难题

不断加速的土储扩张使得荣安地产存货不断增加。根据公司日前发布的2019年三季度报，截至9月末，公司存货从年初时大约173.7亿元飙升到大约296.18亿元，增幅70.52%。

今年年初至第三季度报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为-6.79亿元，比上年同期减少了149.72%。对于经营活动现金流量净额的大幅减少，荣安地产在2019年半年度报告中表示，主要系报告期内土地款支出较上期增加所致。

根据荣安地产合并资产负债表，截至2019年上半年，公司资产总计为345.94亿元，负债总计为290.26亿元，资产负债率为83.9%。此外，截至今年6月底，荣安地产短期借款为7.7亿元，较2018年底的6.98亿元增加了7200万元；一年到期的非流动负债为10.56亿元，较2018年底增加了2.35亿元。

荣安地产方面坦陈，房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。

记者注意到，除了发行5亿元信托“输血”宁波长丰项目的开发建设，荣安地产还频繁为子公司提供连带责任保证担保或抵押担保。

12月2日，荣安地产发布公告表示，因融资需要，公司下属子公司桐乡荣金置业有限公司（以下简称“荣金置业”）向恒丰银行股份有限公司嘉兴分行申请了总额不超过7亿元的项目开发贷款。为支持下属子公司业务开展，公司与恒丰银行股份有限公司嘉兴分行签订了《最高额保证合同》为上述项目开发贷款按照权益比例提供不超过3.5亿元的连带责任保证担保，担保期限为债务期限届满之日起两年。

荣安地产方面同时表示，因融资需要，公司参股公司台州椒江方远荣安置业有限公司（以下简称“椒江方远荣安置业”）向中国农业银行股份有限公司台州经济开发区支行申请了总额不超过2.66亿元的项目开发贷款。为支持参股公司业务开展，公司与中国农业银行股份有限公司台州经济开发区支行签订了《最高额保证合同》为上述项目开发贷款按照权益比例提供不超过5985万元的连带责任保证担保，担保期限为债务期限届满之日起两年。

记者注意到，截至2019年10月31日，荣金置业和椒江方远荣安置业均无营业收入，其中荣金置业净利润亏损132.03万元，椒江方远荣安置业净利润亏损679.88万元。

同时值得注意的是，荣安地产方面表示，截至上述公告日，荣安地产及控股子公司对外提供担保总额超过最近一期经审计净资产的100%、对资产负债率超过70%的单位提供担保的金额超过公司最近一期经审计净资产的50%、对合并报表范围外单位提供担保的总金额占公司最近一期经审计净资产的12.19%。

“在当前的整个市场环境下，企业需要担保、输血来进行融资，也是为了防止子公司出现经营上的困难。”严跃进称。

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