租期过长或有蹊跷 风险防范莫大意

　　高价租房东的房子，低价转租给租客；付给房东的租金按季付，租给租客时要求按年付。近期，国内部分城市的住房租赁企业采取这种“高进低出、长收短付”的经营模式，“爆仓、跑路”现象频发，导致广大房东和租客利益受损。最倒霉的就是租客，明明交了租金，却被房东下“逐客令”。
　　市住房保障和房屋管理局（下称“市住房局”）提醒租客们，加强风险防范，租赁前应了解周边市场的住房租金水平，对租金明显低于市场水平或租期过长的，要谨慎选择。
　　文/记者 高金环 通讯员 黄苹 漫画/刘哲姝
　　现象
　　高进低出、长收短付 房东和租客利益受损
　　“高进低出、长收短付”是一种高风险经营模式，极易引发金融风险。所谓“高进低出”，是指支付业主的租金高于收取租客的租金；“长收短付”，收取租客的租金周期长于给业主租金周期。
　　实际操作中，住房租赁企业一次性收取租客半年或一年的租金，再月付或季付给房东。举个例子，住房租赁企业每月支付房东3000元租赁，租给租客每月才2500元，但是租客需要年付，而住房租赁企业给房东的租金却是月付。
　　以上操作明显是违背市场规律的竞争手段，住房租赁企业真正目的是通过时间差形成资金池，同时扩大市场规模及占有率。不过，去年，整体经济环境收缩，租赁行业步入洗牌期，市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年，叠加疫情的冲击，租赁市场加速下行。一些住房租赁企业资金无法及时回笼，“爆雷”就出现了。
　　今年，贵阳、西安、杭州、武汉、重庆等地陆续曝出“小鹰找房”“城城找房”“海南每天”等房屋租赁企业拖欠房主租金的事件，租客被房东撵出的情况接连上演。
　　提醒
　　登录信用公示平台 查询企业和人员信用等级
　　市住房局发布住房租赁提醒，建议租客、房东选择规模化企业，勿一次性支付高额房租、采用规范合同文本等。
　　在选择住房租赁企业或经纪机构合作时，房东、租客就应做好筛选，应委托正规且市场信誉度高的来合作。
　　在厦门，查询经纪机构信用情况很方便，市民可通过厦门市住房保障和房屋管理局厦门网上房地产官方网站（http://fdc.zfj.xm.gov.cn），登录厦门市房地产市场从业主体及人员信用公示平台，查询企业基础信息、投诉纠纷情况、信用等级等基本情况。
　　市住房局提醒广大房东和租客，对无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的企业，须谨慎选择。
　　了解周边市场租金水平 慎选价格过低住房
　　租客在挑选租住房源时，要尽可能通过政府搭建的住房租赁交易服务平台、品牌房地产中介机构和住房租赁企业（长租公寓）的网站、门店，或主流房地产信息网站等正规渠道发布的房屋进行挑选。
　　承租前应仔细查看所承租房屋不动产产权信息、与业主签订的租赁合同（或委托协议书），不租住租金与市场水平明显不相符、无合法权属证明、不符合居住标准、存在安全隐患的房屋。
　　租赁前应了解周边市场的住房租金水平，对租金明显低于市场水平的，要谨慎选择。房东将住房委托给企业出租时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；避免公司“高进低出、长收短付”带来的风险。
　　在向住房租赁企业或经纪机构支付房屋租金时，尽量选择短期支付（如按月或季度支付），押金不宜超过一个月房租，租金不宜一次性预付超过3个月。注意避免一次性支付较大额度的房租，防范利益受损。
　　推荐使用合同示范文本 首次租期宜在一年内
　　签订租赁合同时推荐使用我市住房租赁合同示范文本，有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险。
　　签署合同前，请务必认真阅读、充分理解合同内容，重点关注涨租、解约、退租、赔偿等条款，切勿签订空白合同，出租方作出的口头承诺应写进书面合同。
　　首次签订租赁合同时，租期宜在一年以内，避免因租期太长，导致租赁方对房屋设施设备、居住环境、合租人等方面积累不满情绪而提前退租，给出租方带来经济损失。
　　租客签订租赁合同时须特别留意有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，避免“被贷款”。确有需求的，在合理评估自身还款能力后，出租方应与贷款银行签订单独的贷款合同，不应将贷款合同内容嵌入租房合同中。
　　房东、租客发现住房租赁企业、经纪机构或二房东存在“高收低租、长收短付”行为的，应及时向厦门市住房保障和房屋管理局（电话:0592-2859088）或厦门市房地产中介行业协会（电话:0592-5121130）举报。发现住房租赁企业、经纪机构或二房东“爆仓”“跑路”的，或租客遭遇暴力驱赶的，应及时向属地公安机关报警，并向房管部门、房地产中介行业协会进行举报等方式，维护自身合法权益。
　　相关新闻
　　持续推进住房租赁专项整治
　　16家房地产经纪机构被通报
　　我市住房租赁中介机构乱象专项整治工作，目前正在持续推进中，预计将于下个月结束。
　　市住房局会同市发改委、市公安局、市市场监管局、市金融监管局、厦门银保监局、网信部门等相关单位，组成专项整治工作小组，联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，借以巩固2019年住房租赁中介机构乱象专项整治工作成果，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，让群众租房更安心。
　　执法人员从8个重点项目着手，其中包括住房租赁经纪机构撮合住房租赁过程侵占、挪用承租人资金。采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，没有在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
　　截至目前，市住房局已对47家房地产经纪机构进行现场检查，发出责令整改通知书19份，涉嫌租赁违法移送执法部门查处2件，收到房地产经纪机构、住房租赁企业自查表51份。
　　市住房局已对第一批、第二批存在问题的16家房地产经纪机构进行通报。被通报的房地产经纪机构主要存在公示项目和房源发布不规范的现象，如在58同城、安居客等商业平台网站上使用虚假房源信息编码、套用其他房源信息编码等。
　　对上述通报的问题，市住房局将记入机构信用档案，并要求被通报的机构立行立改；提醒其他房地产经纪机构、住房租赁企业，针对通报的问题，要主动举一反三，防微杜渐。
　　市住房局表示，还将联合相关部门加大检查和管理力度，对通报的问题组织不定期“回头看”，持续推动住房租赁中介机构乱象专项整治工作，促进我市房地产经纪行业健康、稳定发展。 （记者 高金环）

来源： 厦门晚报