来自 科技 2020-07-17 16:58 的文章

目前温州房价合理吗?含有多少的泡沫?是否已

4月16日,国家统计局公布3月份70个大中城市价格变动情况。


从温州情况上看,3月温州新房价格环比跌0.6%,同比上涨2.4%;二手房价格环比下跌0.2%,同比上涨2.7%。


新房在涨,二手房在跌,很多人在问,温州的房价含有多少的泡沫,目前是否触底了呢?


先说结论,有生之年,指望温州市区的房价跌是不可能的。


如果要说合理的话,温州房价大概也需要3年不涨,才能到绍兴、金华、舟山等水平,回归一个合理的水平。


目前温州房价合理吗?含有多少的泡沫?是否已


1.交通和教育方面


温州在规划是说要打造全国重要的区域性国际枢纽机场,目前已经在做的是,组织实施T3航站楼、机场第三跑道建设了。


同时今年年底,甬台温高速复线灵昆至阁巷段、瑞安至苍南段,龙丽温高速文成至瑞安段都会建成通车,到时,温州对瑞安、平阳、苍南等地的市民的吸引力会进一步加强。


在铁路上,到2022年建成杭温高铁,目前来看并太可能了。


但在市政府的规划中,2022年要开工建设甬台温高铁、温武吉铁路、轨道交通M1线、市域铁路S3线一期等重大项目,同时力争温福高铁、轨道交通M2线开工建设。


力争这个词用的很好,但能不能完成,我们要进一步看看,如果这些都能完成,那么温州有再次腾飞的可能。


在教育方面。目前温州再推进实施温州城区西部基础教育的提升,2020年开工年度项目44个,完工18个。


2、房价开始影响生育


目前温州房价合理吗?含有多少的泡沫?是否已

2005年-2018年温州出生人口情况

未来,城市的马太效应会越来越明显。强者愈强,弱者愈弱。所有的资源都会集中在少数几个城市。温州地理劣势依然突出,周围没有核心城市辐射,无法形成产业聚合区,长期看缺乏发展潜力。


在人口变化情况上,根据浙江省统计年鉴数据,2010-2018年,温州市人口增长率为1.4%,位列全省倒数第一,人口增长形势不容乐观。


尤其温州的一些地方,生育率更是低,当年温州飙涨的三四线棚改房,未来都是烫手山芋


3、关于收入合理性方面


去年的前三季度,温州城镇居民人均可支配收入47062元,折算全年预计为62747元,意味着三口之间的年均可支配收入大概在18.82万左右,也就是说三口之间家买温州100平方米的房子,大概需要不吃不喝10-11年。


如果将居民的收入增加率考虑进去,不采用复杂的统计预测方法的话,用最简单的将2015年到2018年的收入增长率去平均来看,大概年平均增长率在10.4%。


如果现在购买用200万购买房子的话,大概需要7-8年,当然代价是全家人不吃不喝干个7年,所以个人当前认为还是偏高,但是较过去的时候已经开始趋于正常。


目前温州房价合理吗?含有多少的泡沫?是否已


5、温州房价的合理性在全省排名倒数第3。


目前而言湖州、嘉兴相对合理,温州房价的合理性在全省排名倒数第3,杭州、丽水收入跟不上房价,个人认为温州该数值应该要提升,要么收入提高,要么房价下跌或是保持平稳。


按照合理分析,温州房价大概需要2年不涨,才能恢复到全省平均水平,就像最前面说的一样,温州房价大概也需要3年不涨,才能到绍兴、金华、舟山等水平,回归一个合理的水平。