北京学区房的最后疯狂：房产中介干五天吃三年

《中国经济周刊》记者 孙冰 | 北京报道

北京学区房的最后一块“保留地”也终于要成为历史了。虽然“六年一学位”“多校划片”等学区房新政在北京其他区县早已开始实施，但西城区一直未被纳入其中，直到近日北京市西城区教委才正式官宣：自2020年7月31日后在西城区购房将全部以“多校划片”方式入学，且六年内只提供一个学位。

北京市西城区是全国同等面积内拥有重点中学数量最多的区，没有之一。尽管西城区的面积不足北京市总面积的千分之三，但却集中了大量的优质教育资源。这也导致西城一直是北京学区房的“鄙视链顶端”，诸如“老破小每平米单价超过30万”“家长斥资千万买间半地下室”等新闻经常刷屏媒体。

在北京学区房新政之下，购买学区房不再能“一房对一校”，而是要在片区内几所学校间以“摇号”方式确定。北京的学区房其实主要集中在西城、海淀和东城三个区，尤其是“顶级学区”更是以西城为首。这只靴子的落地意味着北京学区房将面临全面价值重估，而家长们为了能赶在“731新政”前尽快买票上车，带来了北京学区房的“最后疯狂”。

最后一班车：“想要能住，预算得在1500万左右”

“简直是干五天吃三年呀。”这个五一小长假虽然仍在疫情的阴霾之下，但北京西城的房地产中介们，却意外迎来了一场惊喜狂欢。4月30日，西城区“731新政”刚刚官宣，房产中介杨迪的电话就一直响个不停。

“买家肯定着急抢上最后一班车，没有时间再观望了；而卖家也希望能在新政前出手，怕新政后价格会下跌。”杨迪告诉《中国经济周刊》记者。杨迪供职于一家头部房地产中介公司，服务的片区正是西城最有名学区之一——德胜学区。

在杨迪提供给记者的五一期间成交信息表格中，一些西城的热门优质学校的学区房，成交均价都在十几万左右，甚至还包括一些房龄三四十年的老公房和半地下室……总房价几乎都在千万左右。

“说实话，西城比较好的学区，千万以下的房子大多是不太好住的，几乎都是老破小，要想找能住的，那预算得在1500万左右。”杨迪说，大部分客户还是会选总价低一些的小房子，好出租也好转手，然后再买附近的非学区房自住或者租房住。

实际上，新政出台后，“西城千万学区房每天成交10套”的新闻就很快登上了热搜。来自贝壳研究院数据显示，5月1日至5日，全国18个重点城市中，二手房成交最为火爆的就是北京，日度成交量同比增长超过了100%，其中，西城区的交易量同比和环比增长均超过了100%，这与北京市疫情防控等级降低和学区房新政出台都有密切关系。

“其实西城学区房一直都是非常好卖的，之前也都是出来一套抢一套。只是新政出台，一下子出来的房子多了，所以成交也就上去了。”杨迪说。

据记者了解，仅杨迪所在中介公司，今年五一期间的单日成交量远远超过平日和往年同期，而且由于学区房的总价都比较高，中介费收入也相当可观。杨迪没有正面回复记者关于成交套数的询问，但对于记者“热门小学的学区房一天真能卖出十套？”的疑问，杨迪倒是没有回避：“那肯定有呀。”

起步价千万的烦恼 有人愁“有学上”有人愁“有好学上”

凌奇其实从未想过自己会为学区房而烦恼，一是孩子才不到三岁，二是他一直计划着让孩子读国际学校。半年前，他甚至还在朋友圈转发了一篇天价学区房的新闻，然后称其为“魔幻现实主义”。

“我活成了自己曾经‘鄙视’的人。”凌奇苦笑着告诉《中国经济周刊》记者。其实，凌奇算得上是一个大中产或者小富豪阶层，一个哥们，也是他关系很好的生意伙伴，去年斥资千万买了套西城学区房，然后全家从郊区三百平米的大别墅搬到城里的老破小，让他非常惊讶。

“哥，能拿出一千多万在这片买学区房的人，跟您一样那都不是一般人，哪个不是人精。您能说他们都傻了？疯了？不可能呀。”第一次抱着了解一下的心态去看看学区房，中介小伙子的话一下子戳中了凌奇。

凌奇有自己的纠结：到底用学区房拼公立“牛校”，还是重金走私立校、国际校？上千万砸在学区房上，到底值不值？“作为家长，你不可能佛系到随便上一个学校就好了，没这个能力那没办法，但还算是够得着，你就会想用尽全力给孩子最好的。”凌奇说。

凌奇哥们和中介小哥的观点比较一致：即使从纯粹投资的角度，学区房在所有房产类别里，肯定是升值性和抗跌性最高的，还能附带着让孩子读个好学校，从小拥有更优质的人脉关系；而国际学校或者顶级私立高昂的学费则是纯粹的投入，同学的背景还高度同质化。

“未来中国的机会大于国外这个趋势已经非常明显，海外背景重要，国内资源也至关重要。”凌奇确实也有些担心，孩子进了国际学校，素质教育，每天Happy，但他们那一代的竞争肯定是更为残酷的。

如果说凌奇的烦恼起步价是千万，姑且可以看做是极少数，但对于绝大多数家长来说，孩子上学的焦虑是普遍的。

今年1月，北京市委常委、市委教工委书记王宁曾对外透露，2020年9月，北京将迎来基础教育的入学高峰，小学入学人数预计在22万人左右，学位缺口大约是8万人。

背后的重要原因就是2013年11月，“单独二胎”正式开放，第一波生育高峰的孩子要上小学了。而全面放开二胎政策是从2016年1月1号开始的，又一波入学高峰并不远。这意味着家长们要先拼“有学上”，再拼“有好学上”。

学区房真的“凉凉”了？至少家长们的焦虑并未缓解

实际上，早在2015年，教育部就曾点名北上广深等24个重点大城市，要求各地对热点小学、初中的招生普遍推行“多校划片”制度。而除北京外，上海、广州、深圳等地也都陆续出台了不同范围的入学新政，目的就是给学区房降温。

“单一通过年限增长来影响学位的效果相对有限，而多校划片同时采取摇号的方式确定进入学校则对学区房市场会有直接影响。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国经济周刊》。

但是，不再“一房对一校”，学区房就彻底凉凉了？

“学区房短期内的价值还很难被完全弱化，即使采用摇号的方式，优质学校周边的小区也意味着存在更大的入学机会，但从长远来看，学区房的概念会被逐步弱化，房价也将回归正常水平。”张波表示。

但杨迪并没有对自己的职业前景产生怀疑。“只要优质学校没搬走，学区房怎么会消失呢？只要你拥有怎样的房子与你的孩子上怎样学校相关，学区房就不会凉。”他说。

“新政前是看学校选房子，新政之后就要看学区了，要选那些学区整体水平高，哪个学校都不差的。”杨迪说。“比如西城的德胜学区就是没有雷的，入手不亏。”杨迪每天要无数次重复这句经典“安利词”，意思就是德胜学区里的小学没有差的，小升初对口的也都是很好的中学，所以即使以后“多校划片”了，这里依然是“顶配”，不用担心因为新政以后卖房时遭遇贬值。

记者也了解了北京市海淀区的情况。海淀也是可以和西城媲美的优质教育资源集中的区域，但早于西城，海淀区是从2019年1月1日起,就实行了“多校划片”和“六年一学位”的政策。

从新政前后来看，“多校划片”之后，房价确实较“最后一班车”的疯狂时期略有回落，但并没有大幅下跌，尤其是万柳、中关村、上地等北京的“顶级学区”，房价还是要远高于周边的非学区房，溢价明显。

原因也是这些学区没什么“雷”，片区内都是好学校。而且好学校为了获得好生源，也会逐步合并那些原本较差的小学进行“排雷”。简单来说，就是从学校间的生源竞争变为学区间的生源竞争，家长也从追逐“牛校”到追逐“牛学区”。

在张波看来，教育公平是个社会问题，如何平衡教育资源非常重要，毕竟教育资源是一个城市公共资源中的核心要素。目前国内的优质教育资源往往还是呈现集中化趋势，未来仍需要更多的政策配套。

（应采访对象要求，文中杨迪、凌奇为化名）

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