青客租户深陷“租金贷”困境，每月租金去哪了
文：蛋总
2020年以来，不少租客、房东开始通过投诉、曝光等多种形式维权，向青客讨要租金，并质疑其已出现资金链断裂。
杭州租客小李于2019年9月入住青客公寓，却没想到在二月房东找上门来说，青客2020年以来一直没有支付房租，并在四月将小李赶出了合租房，且更换了门锁。
小李被迫找到青客的业务员，对方给出两个选择，一是换房，但是新的合同仍会继续现在的租金贷到今年9月；二是主动申请退房，这样一来押金不退。
“如果我们主动申请退房，青客业务员告诉我们有55%的几率可以退房和退租金贷。”小李告诉猎云网，签合同时还办理了华瑞银行租金贷贷款，这样可以每月减少近200元的租金支出。但是小李申请了退房之后，沟通的工作人员又开始表示租金贷和退房因疫情影响暂时无法处理。
现在无处安身的小李仍然一直在还租金贷的费用，总计近万元。小李表示，并不想青客退还押金，只想解决租金贷的问题，其身边一起维权的杭州租户就有200人。
左图为小李和青客业务员的微信聊天记录；右图为小李仍在继续的租金贷页面
租客纠纷不止，租金贷问题不断
据公开资料显示，青客隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司。2014年11月5日注册成立后，已在上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市拥有近10万套房源，其中在上海拥有超6万间的房源。
据启信宝显示，从注册成立起，上海青客公寓就官司缠身，所涉及的裁判文书82件，53起为合同纠纷，其中过去一年合同纠纷为24起，且上海青客公寓均为被告。虽然纠纷不断，但青客公寓还是一路走向了IPO，并在2019年成为“长租公寓第一股”。
青客裁判文书数据，启信宝截图
据《中国经济周刊》报道，截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行，有65.40％的租金使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.60％之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50％的租客正在申请租金贷。租客办理租房贷后，银行会一次性将租赁期的所产生的房租支付给青客，青客则按月或按季度将租金支付给房东。
青客公寓在年报中披露，“租金贷”形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。
业内人士表示，长租公寓租金贷引起的问题其实一直都有，但是没有爆发，但这个模式是有一定问题的，需要一直拿房并一直保持出租。一直拿房则导致给房东的租金越来越高，但是租客的房租却又提不上来。这个租房差导致的亏损是显而易见的。
高速增长背后，青客公寓难以避免“以亏损换市场”的业内通病。据长江商报报道，青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半的时间累计亏损11.17亿元。截止到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，已达到“资不抵债”。
早在2018年9月，青客租金贷就引起了上海市住建委、房管局的注意，官方成立的检查组约谈了包括上海青客公寓在内的16家代理经租企业，其中租房贷情况被重点询问。
另外，2019年3·15期间，上海青客公寓还因房租难退、收费不透明被上海市工商部门曝光。
到现如今2020年新冠期间，房东赶人的情况加剧，租客被迫退房，却依然无法摆脱租金贷的问题。
小李与青客业务员的微信聊天截图
对此，北京市京师律师事务所律师孟博表示，在“租金贷”中，涉及多个法律关系。包括中介（“二房东”）与房主之间的房屋租赁法律关系；中介与承租人之间的转租法律关系；承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系出现问题，或者解除后，第三个法律关系并不当然解除。因此，中介对房主违约后，承租人除了可能要面临“无家可归”的局面外，还得按期向金融机构偿还贷款。此模式下，承租人维权成本相当高。
猎云网拨打了青客网站的看房热线，发现杭州青客租房的业务仍在正常进行，接线员表示只要申请退房，就可以按照正常流程进行退房和退租金贷，不存在拖欠的问题。
家住上海的青客租客小王也跟猎云网表示，最近隔壁的次卧看房的人很多，周五一天就来了3个，都是因为无法退押金同时青客也没支付房东房租而被扫地出门，无奈选择换房的租客。据了解，换房的上海租客如果成功入住青客的其他房源，押金不退的情况下押金可以抵扣新入住的房间房费。
针对近期的投诉纠纷，青客在其官方订阅号表示：“针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，争取在3个月内逐步恢复正常。”
“根据承租人反映的情况和相关报道的描述来看，目前承租人的困境主要是由于中介机构连续拖欠房主租金，引发房主收房所致。可见，在这场纠纷中，中介可能负有更多责任。”孟博律师对猎云网表示。
截至猎云网发稿前，小李表示，就在上周四青客解除了他的租房合同，但是贷款仍还在处理之中。青客的工作人员对小李表示，贷款暂时不会取消，但是青客将会代为支付，但具体何时青客开始代付目前还尚不可知。
长租公寓精细化运营是关键，租客则需提防“月付”
业内人士表示，租金贷表面看是风险控制能力弱，本质是精细化运营能力的缺失。
公寓生意的本质是赚差价，尽可能低的收房，做好产品和服务，租出去，赚中间差价。团队抠细节的能力决定了利润的高低。但这几年的快速发展，导致部分公寓运营商偏离了生意的本质，不惜高额成本收房和获取发展资金，结果导致资金链断裂。
“大家对租金贷的定义也不一样。本身租客要租房，需要资金来支付房租，这是刚需，跟贷款买车买房的性质没有区别，但演变成了恶意诱导甚至在租客不知情的情况下签订一笔贷款合同，性质就完全变了。”
因为信息不对称，租客往往无法判断出租方的经营能力，一切以双方签订的合同为准，要仔细看清楚每个合同条款，尽量不要一次性支付超过3个月以上的租金。同时也需要当心那种所为的“月付”，实际上是租金贷的本质。
蘑菇租房联合创始人龙东平表示，在目前形势下，公寓经营方对外，需要加强跟业主谈判的能力，找租客谈租客的能力，做产品定位的能力，做好租后客户服务的能力；对内，需要提升运营效率、人效率比才能从保障成本上的下降，确保稳定经营。
对于已陷入租金贷纠纷的租户，孟博律师表示，承租人可以通过协商或者诉讼方式，要求中介机构返还剩余租期的“租金”。此外，承租人还需提升辨别能力，在处理各项事宜时，不要因轻信中介所谓“承诺”，而做出不利于自己的选择。
