来自 财经 2019-12-30 17:37 的文章

终于!央行还是对房地产出手了


央行还是对房地产出手了!


上周六上午,央行宣布了一个重磅消息:为了深化利率市场化改革,宣告房贷利率新方式——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。按照官方公布的数据,这项房贷新政涉及数额25.8万亿元(数据截止2018年)。


1、为什么要改?


官方说法是:为深化利率市场化改革。实际上可以看出来,央行增加了对楼市的管控力度,可以通过城市加点改变房贷资金成本。很早之前就说过,资金是楼市最大的杠杆。从此之后,央行想要把资金赶出楼市,太容易了。


2、为什么加强对楼市的管控?


大概率为实体经济铺路——阻止经济下行,很有可能下调基准利率,进入低利率时代,甚至负利率。但绝对不能让房贷搭便车。不准刺激房地产。


3、对家庭房贷有什么影响?


2020年8月31日前完成切换。但实际利率保持不变,也就是:原来基准利率+上浮比例或打折比例=银行通知切换合同时的最新LPR利率+加点数值(可以为负)。



举个例子:你的房贷利率打9折,更改之后,第一年实际房贷利率保持不变,你的加点数值就是负值。第一年为:4.9% x 90%=4.41%,央行以12月发布的5年期以上LPR4.8%为定价基准,则实际利率还是4.41%,则4.8%+(-39个基点)过渡期为1年。也就是,一年后,LPR利率涨就一起涨,跌就一起跌。


4、借款人应该选择固定利率还是LPR?


借款人只有一次选择权,切换后就永远不能再改了。因此建议选择LPR,只有可以变化,就还是有机会享受降息红利。注意,低利率是大势所趋。前央行行长周小川说过一句话,意味深长:中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。


5、对公积金贷款有影响吗?


没有。


6、切换之后,房贷成本会降低吗?


基本上不可能。如果LPR利率比基准利率还低,这段时间央行大费周章地折腾就失去意义了。尤其这两年利率上浮20%、30%的投资客,接下来还款成本还要继续增加。总之,对楼市不是什么好消息。




1.

关键词

未来科技城/3.45万、慢牛行情、权重楼盘


@欧洛

老师,你好。铺天盖地都是富力中心和天空之城的信息,很心动。情况这样:纯投资的映月台大户型三期,刚交付选择卖掉,打算明年买富力中心或者天空之城,摇不到的话,再选其他楼盘,是否有这个必要?


楼先生:只能说,愿意折腾的话,没什么不可以的。从楼盘能级来看,如果能买到天空之城或杭州富力中心,还是合适的。明年,未来科技城最新限价34500元/㎡,相对其它板块,还是会有看得见的限价红利。无非中签率很低,买了到难度有点大。天空之城都登记八千多组,当天售罄。但退一步讲,这两个楼盘都没摇到,未来科技城核心区还会有别的选择,很快就要出让一宗宅地了,就在湖畔雲庐的东侧。



再来说说投资的行情:杭州限价有一些放松了,新房价格势必会小涨,明年全年的行情,大概率是慢牛状态。因此,短期内投资不会有立竿见影的收益,但长期看,或者说,今后遇到好行情好政策,天空之城、富力中心这样的区域权重项目,就会显示出比较好的上升空间。


2.

关键词

奥体vs亚运村、紧扣拥江发展、两岸同辉


@咖啡&杯垫

如果同样的价格,亚运村开4.7万,和杭州壹号院一样价格,哪个更值得买自住兼投资?另外杭州亚运村的三盘前景如何?广州亚运村,青岛全运村都不太好,有点慌。


楼先生:杭州亚运村的住宅,上市时间一直确定不了,现在又说要到三季度了。但其实三家开发商都早早动工了,所有建筑都露出地面了。现在,只剩下土地问题还没有完全解决,就等着最后的确权了。至于价格方面,目前说法比较多的是4万5左右,会比奥体略低。但三家开发商都还在积极争取突破。


从自住角度看,短期内,奥体一带的配套要更成熟一些,毕竟它就紧挨着滨江区,很多资源是可以共享的。还有,杭州壹号院拿到房子的时间会早一些,而杭州亚运村的住宅,要先交给官方使用居住,亚运会结束后,还得拆建,会延后一两年才能交给业主。


至于投资,我认为亚运村的展望,不会输给奥体。毕竟对面就是江河汇,是杭州唯二以招标形式出让的地块。而且,对面的房价已经爬到了七八万。再看一点:滨江区一带,滨江金茂府、柳岸晓风的成交价,也在看齐南星桥。这说明,一江两岸是有机会「同辉」的。


所以,杭州壹号院下一批先开,可以先摇;摇不到的话,亚运村三盘也可以关注,加起来有4400多套房源。另外,杭州亚运村跟广州亚运村和青岛全运村,完全不是一回事。杭州亚运村最大的底气,就是它的地段是紧扣着「拥江发展」。


3.

关键词

500-700万、湖畔雲庐、丹枫四季145方


@放牧流云

老师,我和男朋友分别在西溪和滨江上班。近期准备入手一套房自住(500-700W)。可以推荐几个楼盘吗?余杭的湖畔雲庐如何呀?


楼先生:湖畔雲庐在未来科技城,是数一数二的楼盘,产品很好,又有绿城的品牌加持,是值得买的楼盘。但它的面积有点大,总价不低,按你的预算,能够得上的房源,应该很少了。只要盘算好自己的总价预算,可以努力一下。


要是喜欢叠排,也愿意等的话,还可以是天空之城,它的叠排有可能明年五六月份,面积相对小一点,总价更可控。除此之外,那就是天空之城的小高层、洋房,或者杭州富力中心的高层,单价更便宜,买一套大平层,也可以。



或直接到滨江奥体去选,御虹府可以重点关注。这个楼盘几乎所有房源,都在你的射程之内。还有滨江区的丹枫四季,滨江集团全面接管了,两个户型,一个145方,一个165方。按滨江区4.8万的限价,也能够得着。还有一个相对折中的方案——之江,目前可以买到的新楼盘,祥生的云镜和仁恒的珊瑚世纪,均价都是3万8左右。


4.
关键词

雅居乐国际花园、金色时光、优化资产


@孝燕

老师你好,我购买了闲林的雅居乐,目前可售,同时又买了城东的新天地的金色时光,明年6月交付,都是投资,想问一下,哪个更适合长期持有?


楼先生:二选一的话,建议处理掉雅居乐。为什么呢?不是因为区域不好,未来科技城2.0很值得展望,而是房子可以换一下。这几年未来科技城发展太快了,产品更新换代速度很快。虽然雅居乐也没几年,但放到市场一看,明显属于比较差的房子,竞争力不足。


至于金色时光,到明年交付后,也可以看看行情,反正是投资,只要到时能出到一个比较好的价格,也不是不能再换一下。金色时光到了二手房市场,会继续受「毒地情绪」的影响,价格会有一定的天花板。毕竟不远处的笕桥才卖4万出头。归根到底就一个原则:为资产优化而努力。


5.

关键词

排屋/第一居所、桃李春风/最后1期


@Eden-z

老师您好,请问现在如果有投资别墅、中式合院的想法。现在是否是好的时刻?有没有推荐?临安蓝城的桃李春风最后一期,您怎么看?


楼先生:排屋在二手房市场中最大的问题,就是今后的升值表现,通常都很一般。除非是江南里这样绝对稀缺的排屋,才可能在价格上带来比较大的惊喜。但其实,跟市中心大平层相比,流通性还是差,卖不起来也卖不上去。


总的来说,投资排屋远远不如去市中心买一套相同总价的大平层,万一出现紧急情况,后者更灵活。投资买房,最重要的一点,就是要找到「灵活的标的」。实在要投资排屋或中式合院,也要拿出标尺逐一「选筹」,这只标尺就是四个字:第一居所。只有能住下来的排屋,才是好排屋。


再来说一说桃李春风,全国网红楼盘的鼻祖,当年小Villa风靡全国,正是源自于这个楼盘。当然价格也是一路飙涨。尤其跟市场上其他产品对比,单价并不便宜。你可以为情怀心动埋单,有钱可以收藏一套,在朋友面前说起来,可以很有面子。但纯粹投资,那还是算了吧。桃李春风的合院很少出现在二手房市场上,大家都是买来享受和玩乐的。