中交地产高溢价加速拿地冲央企前三 净利下滑近

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长江商报记者 江楚雅

2017年喊出重回“央企前三”的豪言壮语犹言在耳。从现实来看，中交地产距离“央企前三”还有一定距离，业绩还在百亿元级别。

今年上半年，在克而瑞TOP200销售榜上（全口径金额），中交以121亿元排第88位。

与此同时，公司盈利也比不理想。近日，中交地产发布三季度盈利预警。2019年前三季度，中交地产归属于上市公司股东的净利润盈利约1.63亿元，比上年同期（调整后）下降 69.87%；基本每股收益约0.31元，比上年同期（调整后）下降69.3%。

为实现“央企前三”目标，中交地产正在加速拿地扩规模。中国指数研究院统计数据显示，2019年前11月，中交地产拿地金额为287亿元，拿地面积408万平方米，双双晋升排行榜TOP40。

高溢价提速拿地

12月11日，中交地产以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地，共花费19.3亿元。截至当日，中交地产入手溢价率超过20%的地块至少有5宗。

19.3亿元的拿地金额，对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说可谓大手笔。根据易居研究院统计，11月40个典型城市土地成交溢价率仅为12.3%，已经连续5个月下降。

从业绩来看，中交距离“央企前三”还是有点遥远。今年上半年，在克而瑞TOP200销售榜上（全口径金额），中交以121亿元排第88位。而公司的土储权益占比也不高，据其2019年中报披露，上半年度，中交地产通过招拍挂获取开发项目7个，总土地价款约97.4亿元。其中，上市公司投资约73.6亿元。同期内，上市公司共有50个项目的土地储备，逾1/3项目权益占比低于50%，而持有100%权益项目也仅8个。

此前，中交地产发布三季度盈利预警。2019年前三季度，中交地产归属于上市公司股东的净利润盈利约 1.63亿元，比上年同期（调整后）下降 69.87%；基本每股收益约0.31元，比上年同期（调整后）下降69.3%。中交地产表示，由于报告期房屋交付面积较上年同期减少，交付项目的毛利率略有下降，导致结转的利润减少。

净负债率195%超行业均值

长江商报记者发现，截至2019年中期，中交地产有息负债出现大幅攀升，已由2018年末的109.77亿元升至2019年中期的126.74亿元。2018年、2019年中期，中交地产的净负债率分别为112.99%和195%，上升约82个百分点，高于99.62%的行业均值。截至2019年中期，中交地产的资产负债率高达90.38%。截至2019年9月30日，公司总资产4744555.37万元，总负债4281601.52万元。

负债攀升同时，也在加速融资“补血”，12月10日，中交地产公告，拟向控股股东中交房产集团及其下属企业借款共计不超19亿元，利率不超10%。

本次借款后，中交地产向中交房产集团的借款额度将升至57.40亿元。而据中交地产《当年累计新增借款》披露，截止到10月31日，公司银行贷款新增净额38亿元，占2018年末净资产的89.83%；公司借款余额高达196.99亿元，相较于2018年末新增借款53.77亿元，累计新增借款占2018年末净资产127.11%。

与此同时，12月18日，中交地产股份有限公司发布公告称，全资子公司华通置业有限公司拟出资8000万元，与天津立达置业发展有限公司、天津农垦海燕有限公司共同出资设立项目公司开展房地产项目拓展工作。

另据中交地产披露，截至2019年11月末，中交地产累计对外提供财务资助余额为440428.4万元，其中公司对房地产项目公司（含参股房地产项目公司、并表但持股未超过50%的控股房地产项目子公司、与关联方共同投资的项目子公司）提供股东借款余额为431038.41万元；合作方从中交地产控股房地产项目子公司调用富余资金余额为9389.99万元，公司不存在逾期未收回的借款。

人事变动频繁

中交地产提出“央企前三”口号的同时，企业频繁的人事变动便一直伴随其中。10月21日，中交地产发布公告称，由于个人原因，蒋灿明先生申请辞去公司董事、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员职务，并不再担任公司任何职务。

公司董事会于2019年7月9日收到公司董事兼总裁耿忠强的书面辞职报告，由于工作变动原因，耿忠强申请辞去公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务。

中交地产表示，为确保公司生产经营活动的正常进行，在新任董事正式到任前，耿忠强将继续履行在董事会所担任职务的职责。资料显示，耿忠强于2018年12月12日上任，任职仅7个月。

在去年9月，中交地产董事会也进行了大换血，包括中交地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，董事长由中交投资有限公司原董事、总经理赵晖接任。

据了解，中交集团正在推进房地产板块重组整合工作，中交地产作为中交集团全面深化改革的试点单位，在满足相关法律法规以及监管机构规定的前提下，将推进所属房地产板块重组整合工作。这也是本次人事变动的主要原因。

事实上，近两三年来，整个中交系进入了人事调整密集期。2017年，中交地产高层人事变动超过18项，董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等重要职位均有变动。当年12月，中交地产原董事长吴文德辞去公司董事会所有职务。大规模换血的背后是因为对房地产业务整合效果的不满，中交地产系希望迎头赶上中海、保利等地产龙头央企，其于2017年曾立下成为规模前二央企的“军令状”。

财经评论员严跃进指出，企业内部整合必然会带动管理层的变更，这本是企业调整的正常现象。但如果调整过于频繁的话，会给执行层面带来困扰，反映出企业并未有一个清晰的战略方向。

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