信诚证券：宝龙商业收入近年急速增长 估值合理

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-宝龙商业(09909)由宝龙地产(01238)分拆上市，在中国所有商业运营服务供应商之中排名第四，市场份额为0.8%。公司管理的物业项目主要位于长三角，来自该地区占去年收入约63%

-招股日期︰12月16日至19日

-上市日期︰12月30日

-独家保荐人︰农银国际

-收款行︰中银香港

-发售1.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权。合资格宝龙地产股东将获提供优先发售中合共约1,436万股预留股份的保证配额，每100股获预留1股，占发售股份约9.58%

-每股招股价为7.5元至10元，集资最多15亿元，上市开支约8,000万元人民币

-按每手500股，入场费5,050.39元

-以上限价10元计算，市值约60亿元(以18年盈利约1.33亿元人民币计算，市盈率约40.6倍，若计算18年7月至19年6月盈利，市盈率约34.6倍)

-截至19年6月底，平均资产净值约2.97亿元人民币

-公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

-16至18年收入分别为人民币7.52亿元、9.72亿元、12亿元，19年首六个月收入为7.49亿元人民币

-16至18年毛利分别为人民币1.64亿元、2.53亿元、3.25亿元，19年首六个月毛利为1.97亿元人民币

-16至18年纯利分别为人民币6,293万元、7,859万元、1.33亿元，19年首六个月纯利为8,713万元人民币

-16至18年经调整纯利分别为人民币6,293万元、7,859万元、1.33亿元，19年首六个月经调整纯利为9,678万元人民币(若不涉及上市开支)

-截至19年6月底，公司有45处在管零售商业物业，总在管建筑面积约为640万平方米，而已订约为总共59处零售商业物业提供商业运营服务，总合约建筑面积约为750万平方米。公司亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供住宅物业管理服务。于19年6月底，公司住宅物业管理服务分部下有44处在管物业，总在管建筑面积为约1,060万平方米，而已订约管理69处物业，总合约建筑面积约为1,710万平方米

-公司旗下管理物业来自母公司宝龙地产及其附属公司占近90%，来自合资企业占5%，来自独立第三方则占5%。客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户。五大客户占去年收入约20.5%，最大客户为母公司宝龙地产及其附属公司，占去年总收入约17.2%

-公司以四个品牌「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」及「宝龙天地」提供商业运营服务

-公司历史可追溯至1993年，当时成立首间运营附属公司厦门华龙物业管理，向控股股东宝龙地产提供配套物业管理支持。在宝龙地产开展零售商业物业开发后，公司于2007年将服务范围扩展至提供商业运营服务

-集资所得其中约50%将用于战略收购；约25%将用于升级资讯技术系统；约10%将用于若干租户的股权投资；约5%将用于根据轻资产业务模式翻新由独立第三方开发或拥有的零售商业物业；约10%将用于一般业务用途

基石投资者︰

-引入四名基石投资者，包括安踏体育(02020)副主席丁世家先生、永辉超市、恒安国际(01044)副主席兼行政总裁许连捷先生以及Orchid China Master Fund，合共认购约2.82亿元股份，按中间价计算，约占发售股份21.49%，设六个月禁售期

上市后主要股东架构︰

-宝龙地产(01238)持股67.5%

-汇鸿管理(主席许华芳先生全资拥有)持股7.5%，许华芳先生为宝龙地产控股股东许健康先生之子

-公众股东持股25%

简评︰

-宝龙商业(09909)由宝龙地产(01238)分拆上市，在中国所有商业运营服务供应商之中排名第四，市场份额为0.8%，公司主打商业物业管理，管理的物业项目主要位于长三角，收入近年急速增长

-以上限价10元计算，市值约60亿元，以18年盈利约1.33亿元人民币计算，市盈率约40.6倍，若计算18年7月至19年6月盈利，市盈率约34.6倍，考虑到公司收入增长近三成，估值合理

-公司引入四名基石投资者，合共认购约2.82亿元股份，按中间价计算，约占发售股份21.49%

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