外滩地王十年终局：郭广昌与戴志康纠葛其间

来源：观点地产网

起家上海的开发商们，总希冀着在外滩留下点什么。

年初，张玉良豪掷121亿收购董家渡，并迅速推出绿地外滩中心。不远处，复星的BFC则历经十年，终于迎来项目完整的开业。

12月12日，继写字楼部分入驻后，BFC外滩金融中心正式对外开放，项目集合了办公、购物、艺术中心、酒店、健康管理等多种业态，总建筑面积达42万平方米。

前一天还在欧洲出差的郭广昌刚下飞机就直奔开业仪式现场，为了这个重要的时刻，他和复星等待了整整10年。

为庆祝BFC外滩金融中心开业，郭广昌甚至特意更新了自己的微信公众号，诉说自己长达30年的外滩情怀。

“记得三十多年前，刚来上海上大学的时候，就有这么一个小小的愿望，假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”

如今，复星早已将总部搬进BFC，而郭广昌关注的也早已不只是传统的地产业务。健康、医疗、金融、文旅，复星越来越像一个庞大的投资帝国，有着令资本市场很难看清的业务构成和逻辑。

而作为由复星打造的“蜂巢城市”标杆项目，BFC外滩金融中心则是复星由住宅开发向产城融合模式转型的标识之一。

外滩BFC十年戏份

历经十年打磨的外滩地王在BFC的开业中迎来一个节点的结束，但回顾过去，这个位于黄浦江边的地块也曾上演过半部中国地产史。

事实上，除了郭广昌，外滩金融中心也曾承载了上海滩另一位传奇商人——戴志康的愿景。

时间退回至十年前，在政府2009年4万亿投资的刺激下，土地市场在2010年初迎来一波地王潮。2012年2月，一场被称为“百亿地王”上海外滩国际金融服务中心（8-1地块）的土地拍卖正在进行。

据说，郭广昌对地块志在必得，并亲自来到拍地现场督战。经过多轮举牌，好友戴志康掌舵的上海证大以92.2亿元的总价拿下地块，成为当时的全国总价“地王”。

随后，郭广昌、戴志康、潘石屹、宋卫平四个男人轮番登场，为黄浦江边的这块地王添加各自的戏份。

经过一番谈判，项目公司海之门分别由复星国际、上海证大、绿城中国及上海磐石拥有50%、35%、10%及5%的权益。

又是因为资金的问题，证大和绿城急于为手中合共50%的海之门股权寻找下家，彼时，希望在上海滩大展拳脚的潘石屹旋成为了接盘方，以40亿元受让外滩地王50%股权。

此番出让，也引发了著名的外滩地王案。一心想要独吞外滩地王的郭广昌将SOHO、绿城和证大诉诸法庭。

经过数次来回，SOHO正式退出，复星全盘接手。

败走的同样还有戴志康，这位在拍卖现场春风得意的资本大佬在打造了喜马拉雅中心、大拇指广场后，最终也没能在外滩留下点什么。

这次失败，也让戴志康逐渐退出房地产行业，重回熟悉的金融市场。

令人唏嘘的是，在去年弥漫至今的网贷爆雷潮中，证大成为众多因经营不善或不合规而倒掉的从业企业之一，而曾经的资本大佬也戴志康也沦为了阶下囚。

如今的潘石屹，同样也没有过去的“雄心”，曾一度因“开发-散售”模式而高歌猛进的SOHO，近来也被传出80亿美元出售旗下位于北京、上海的核心物业。

这些中国最早一批的房地产商，早已离房地产越来越远。

一个外滩地王，两个落寞地产商的出走。

“不做地产”的郭广昌

郭广昌显然是幸运的，虽然地王的下场大多因算不好账而落得尴尬，但郭广昌将眼光放得更长。

对他而言，这个外滩地王承载的是复星从传统开发商向产城融合模式转型的决心。

尽管靠地产起家，但据说如今在复星内部，郭广昌并不愿提起地产二字，区别于传统地产开发，复星更希望向外界传递出其产城融合的概念。

为此，在2013年复星就提出了“蜂巢城市”概念。具体而言，就是将健康、文化、旅游、金融、物流商贸、科技等板块集聚复星“蜂巢”。

“蜂巢城市”包含了复星国际打造的健康、快乐、富足三大板块的业务，在复星联席总裁徐晓亮看来，外界看复星的投资错综复杂，却能在蜂巢中有机结合在一起。

“比如你购买了保险后我们可以提供最好的医疗资源，在医院里就医的患者可以享受到个性化定制的保险，而银行也是服务于大众和高端理财的，这就给了客户在健康、快乐、富足三大业态中有机的融通感，所谓的中国式产城融合。”

按照复星的设想，BFC外滩金融中心就是体现“蜂巢城市”的标杆项目。

不同于一般的商业综合体，BFC集合了金融中心、服务全球的家庭中心、引领潮流生活的时尚中心、提供幸福体验的快乐中心。

此外，在距离BFC不到一公里的上海豫园也纳入了项目之中，两者被统称为“大豫园”文化片区。

其中，BFC定位商务办公，豫园则是上海传统的文化旅游名片，如何将风格迥异两个片区结合在一起并创造收益，对复星而言无疑是不小的挑战。

而在复星国际的财报中，BFC外滩金融中心的出租和收入情况均未披露。

事实上，产业地产具有回报周期长、现金沉淀量大的特点。为此，复星也正加快推进豫园的改造。

据悉，作为复星三年内重点打造的对象，豫园将于明年启动换新升级行动，包括完成豫园片区的动拆迁项目，将豫园的占地面积由10万平方米扩大至14万平方米，进而提升可经营面积。此外，位于豫园板块的复地雅园三期也于近日取证并开始认筹，均价为122621元每平方米。

显然，依靠住宅业务回血，并提升持有物业的经营表现依旧是国内开发商推动产业地产的主要模式。

值得一提的是，自2013年提出产城概念后，复星原有的地产板块复地集团却逐渐在地产行业内势弱。

数据显示，2012年-2016年，复地集团新增土地储备分别为273万平米、235万平米、162万平米、64万平米、26.8万平米、土储规模持续缩减，2017年，复星的蜂巢地产板块仅实现利润21.7亿元，销售排名更跌出50强以外。

近年来，复星开始走文旅+地产的道路，走回依靠开发业务回血的模式。

而作为“蜂巢城市”概念提出后的第一个标杆项目，能否印证这一模式的成功，还需要更长时间的观察。

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