土地市场上演“冰火两重天”前10月成交量价齐跌

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本报记者/张玉/上海报道

杭州本土房企浙江省赞成集团有限公司（以下简称“赞成集团”）日前的退地风波在临近年关的当口一度引发市场对于当前土地市场的关注。

对于退地事宜，11月18日，《中国经营报》记者多次致电赞成集团进行采访，截至发稿，未获回复。

退地风波背后，今年以来，土地市场整体呈现出量价齐跌的现状。国家统计局数据显示，2019年1~10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1~9月份收窄3.9个百分点；土地成交价款9921亿元，下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

值得注意的是，尽管如此，热点城市土地出让金规模依然热度不减。此外，尽管土地市场一度呈现低迷趋势，仍有不少房企选择逆周期拿地。中原地产研究中心数据显示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金额1.92万亿元，较2018年同期上涨18%。

土地市场屡现流拍

日前，据权威媒体报道，杭州萧山瓜沥挂牌一宗“萧政储出［2019］42号”地块，这宗地块实际为一宗退地，此前由杭州本土房企赞成在9月以约3.77亿元的价格竞得。根据当时的出让要求，赞成在拿地之前已经缴纳5853万元保证金，此次退地将直接造成赞成损失数千万元。

对于杭州房企赞成宁愿承担损失也要退地的行为，中指研究院杭州分院副总经理高院生向记者表示，这对企业来说算是及时止损。他认为，根据企业后期的评估，整块地拿地成本包括加上自持部分的成本，对于企业后续运营来说肯定是亏损的，或者后期会带来更多资金上的压力。当前的退地行为，基本上是企业评估过后期的整个运作风险和利润空间之后，根据现有资金状况作出的决策。

而据浙江好地研究院院长朱祖渊透露，根据消息，赞成退地的原因是因为对杭州竞拍自持规则的误判，而非市场原因，杭州“限房价限地价”政策之后，房企拿地更加理性，但目前的土地市场还是维持了一定的热度。

房企退地在某种程度上反映出当前政策环境下土地市场的理性发展。而近段时间以来，土地市场低溢价率成交甚至流拍现象也并不少见。

11月26日，武汉市自然资源和规划局发布公告称，编号为P（2019）153号的地块因故延至12月24日揭牌。

根据出让文件，该地块是以公共交通枢纽为核心的城市更新建设项目，地块内公共建设和住宅部分须同步开工、同步建设；土地竞得人须自持不低于30%的商业商务建筑面积，且该部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

另据杭州本地权威媒体报道，据业内人士透露，截至原计划揭牌的时间，该地块仍无房企报名，这或许是延期近一个月揭牌的原因。

同日，武汉一宗编号为P（2019）148号的地块第三次流拍。据悉，该地块是武汉首宗预售地块，本次出让为第三度挂牌，前两次均为现场挂牌。此前原计划于4月30日出让，揭牌前一天被撤牌，随后于6月28日再度挂牌出让，仍然流拍。

武汉土地市场的流拍并非个例。数据显示，从流拍率来看，10月份单月300个城市中共有52宗流拍，流拍率达到7.8%，其中42宗出自三四线城市，10宗出自二线城市。

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计，10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%，较9月份下降2.4%，已经连续4个月下降。

朱祖渊指出，从2018年以来的房地产市场走势周期来看，受调控影响，整体市场呈现了以年度为周期的市场波动，今年也延续了去年上半年热下半年冷的总体走势。一方面，下半年房企受调控及资金面影响，拿地普遍更为谨慎；另一方面，土地出让起拍价普遍不下调甚至部分上调，而新房普遍依然受限价控制，多方面原因导致下半年低溢价现象普遍甚至流拍。

“低溢价率从某种程度上能够反映市场的热度，但是因为很多企业在溢价率环节是做了一些规范的，所以低溢价率也并不能真正反映目前土地市场的竞争热度。”在高院生看来，土地流拍的确能反映出市场热度在持续降温，但10月份流拍的比率跟去年四季度相比依然处于一个低位状态。从这一角度来讲，今年四季度的土地行情要好于去年。

逆周期拿地逻辑

尽管今年土地市场普遍呈现量价齐跌的态势，具体分析不难看出，热点城市土地市场出让依然规模不减。

中原地产研究中心的数据显示，截至11月18日，2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，同比上涨幅度为17.4%。其中，包括杭州、苏州、上海、武汉、南京等土地出让金千亿元规模的城市达到12个。杭州以2474亿元的土地出让金额位居首位，苏州和上海的金额分别为1641亿元和1587亿元。

此外，克而瑞地产研究中心研究也指出，在经历了上半年土地市场一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一线城市，也涵盖宁波、苏州、长沙等热点二线城市。

除了成交量并未明显下跌以外，地市真正的核心指标——可比地价也并没有出现明显降幅，苏州、武汉、西安等热点二线城市的可比地价持续走高，三四线城市中则以南通的地价上涨最为显著，对于大多数城市来说，土地市场实际上处于“预期下行，底线未降”的状态。

“上一轮市场行情上升期，各大城市房地产市场行情普遍一片火热屡创新高，而近两年随着调控的持续，市场进入盘整期，各城市之间就会出现分化，那些成长性好、抗风险能力强、市场较为健康的城市会更受到房企青睐。”朱祖渊坦言。

在同策研究中心总监张宏伟看来，从投资策略来讲，大家基本上会关注一些比较强的二三线城市，“这些城市全国总共也就十几个左右，基本上围绕在三大经济圈或者在成渝、武汉这些核心城市”。

高院生指出，各城市之间土地市场冷热不均属于正常现象，“这是城市之间整体的换挡，三四线城市换挡会比较快。接下来，市场遇冷趋势会加速企业转战一二线城市拿地，这也会加速三四线城市土地市场的降温。”

同时值得一提的是，今年以来，从土拍市场的反馈情况来看，头部房企的土地储备依然保持扩张态势。

中原地产研究中心数据显示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金额1.92万亿元，较2018年同期上涨18%。

不过，不容置疑的是，市场大环境之下，房企投资意愿正在逐步趋于理性。根据克而瑞研究中心数据，10强房企中有9家在10月份新增拿地金额远低于全年平均水平，恒大、碧桂园和万科10月拿地金额较全年平均水平大幅下降。

与之相对，在土地市场转凉之际，国企、央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本表现“积极”。数据显示，招商、中海等企业10月拿地金额超过80亿元。而深圳土拍中，5宗成交地块最后也均由国企拿下。

对于当前环境下企业选择逆周期拿地，在张宏伟看来，现在实际上处于市场低谷时期，如果判断未来一段时间整个市场短周期会出现转向，那么这个时候正是企业拿地成本最低的时候。从收益角度来讲，随着这些土地后续逐渐进入销售状态，其也会相对取得更好的回报。

在高院生看来，对于大部分企业来说，逆周期是所有企业都希望的拿地方式，但一方面逆周期的节奏很难踩到；另一方面，企业在逆周期的时候往往也伴随着资金链的紧张情况。一些国有背景的企业，其本身拿地相对比较谨慎，可能会在保持资金比较充足的情况下，在市场相对不好的时候做一些补差，“这种方式是所有企业都希望的，但是很难在所有的企业中进行操作。”

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