探访吴亚军创业起点，还原一个真实的龙湖

还清楚地记得，2009年11月下旬的一天，刚把龙湖集团（00960.HK）送上港交所的吴亚军，与我们几个媒体人在颐和原著一个小会客室里聊天的情景。

如今整整十年过去了，龙湖的销售收入从2009年的184亿元，增长到了今年前10个月的2016亿元，十年十倍有余，天街也建了30多个。而我还骑着摩拜上下班。

联想到前些年，圈内好多人指责龙湖慢了，掉队了，我这才秒懂了高瓴资本创始人、河南老乡张磊讲过的一句话：

极少有人真正理解时间的价值。

大约两年前，我曾经在地产邦发过一篇稿子：“吴亚军的心里，住着一个李昌镐”。

大意是，吴亚军的战略风格跟李昌镐的棋风有着相似之处：不犯错，不贪胜，注重攻守平衡。初期打基础的时候慢，但棋至中盘便会愈战愈强，收官时更是无可阻挡。

稿子阅读量有4万多，听龙湖的朋友讲，吴亚军也看了，心里不免有些小得意。

但去年秋季的一次重庆之行，让我感觉到这篇稿子可能仍未触及龙湖的精神内核。

我们来到了吴亚军创业的起点：龙湖花园南苑。

龙湖花园南苑位于重庆渝北区新牌坊。二十年前的新牌坊，交通和配套都不完善。但创业之初囊中羞涩的吴亚军，选择了从此起步。

从交房当时拍摄的照片看，龙湖花园南苑是一个高配花园式封闭社区，有会所、幼儿园、网球场和露天泳池，绿化率达到了45%。

（交付时的龙湖花园南苑）

那时住在龙湖花园南苑，是重庆成功人士的标志。

龙湖也正式成为公司的名称。

二十年后再来看，南苑的建筑和配套已不会再吸引太多的眼球，但社区内那种宁静、有序的生活气氛，仍令我们这些生活在北京的人感到向往。

（龙湖花园香樟林+南苑，摄于2014年）

（如今的南苑景观）

在物业人员的介绍中，有一个细节令我们啧啧称奇，那就是物业至今仍会给业主晒被子、洗门垫。

关于龙湖，前些年业内有两个流传甚广的段子。一个是宋卫平到重庆看了南苑后说，能跟绿城媲美的是，只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。

另一个是王石，看完龙湖的样板房出来后，发现进门前随意脱下的鞋子，被掉转了方向，整齐地摆在门前，不禁感叹：“可怕的龙湖”。

以前，我一直认为，龙湖和绿城的核心竞争力是远超同行的产品和服务。

但看完南苑明白过来，其实这种竞争力可能还是表象，根本还是吴宋二人坚守的价值观（也就是我们常说的“不忘初心，方得始终”）：龙湖是“善待你一生”，宋卫平时代的绿城则是“真善致美”。

重庆之行，我们还见识了一个科技赋能的龙湖。

去年公众号“涛哥杂谈”有一篇热文，标题记不太清了，大意是龙湖其实是一家互联网公司，起薪多少万招聘程序猿……

不过，涛哥说龙湖物业是一家互联网公司，有点儿标题党，“智慧服务公司”可能更合适。

比如，在南苑，物业工作人员给我们演示了手机里一个APP的抢单程序，任一业主在线提交需求后，他们可以像美团外卖员那样抢单。这样，业主的问题得到了快速解决，物业工作人员也是多劳多得，实现了正循环。

之后参观的龙湖悦来城市管理有限公司，有更多的“黑科技”：

比如，会“自动呼叫”的井盖：倾斜超过15度，即可远程报警。

智能路灯：自动感知人/车的行进轨迹，灯随人/车亮，人/车过灯熄。

会省钱的浇灌系统：智能检测土壤湿度、温度，自动开启浇灌，在降低植物死亡率的同时，节水率超过30%。

对外界，这些可能还很新鲜。不过，吴亚军对科技的应用应该有些年头了。

创业初期，同行赚钱了都会去拿地，但吴亚军投了一笔巨资，效仿波音“长链条、小批量”的管理模式，打造了龙湖自己的IT管理系统。

系统化、精细化的管控模式，为后来的全国化扩张打下了基础。

其实，吴亚军一直做的是“难而正确的事”。

刚进京那会儿，龙湖拿地艰难，情急之下，高价拍下了颐和园旁颐和原著那块地。

龙湖最初也曾为退不退地纠结过，但最终还是含泪选择了啃下这块硬骨头。

而正是这一项目，开创了“东魂西技”的原著系产品线。

2011年起，龙湖将每年销售回款的10%作为上限，投资于持有型物业，目的之一是为龙湖构建一个稳定的现金流来源。（东山再起后的孙宏斌，最重视的财务指标就是现金流。佳兆业当年陷入危机后，全集团发工资靠的是一个旅游地产项目的销售回款：东戴河。）

众所周知，商业地产沉淀巨额资金，运营难度也极高，当时的某家宣称专业化发展的龙头房企，对含商业的地块唯恐避之不及。后来认识到商业地产的价值，但自己干不好，只得收购了一家商业地产公司。

龙湖的天街产品线，对标的是欧洲最大的购物中心运营商：德国ECE。

德国ECE在德国的100个购物中心，有一半不在所谓的核心区，但顾客开车半小时能到。一个店相当于一个点，这些点能串成线，形成面，继而实现在德国的网格化布局。

参照这个模型，龙湖天街的战略是：在中国一二线城市网格化布局。

去年，龙湖商业地产租金收入36亿元。

而今年初以来，龙湖股价甩开同行，大涨50%，可能就是资本市场为龙湖的财务安全性支付的溢价。

由于人性使然，我们往往跟随最小阻力原理，做最容易做的事。

但容易的事做的人也多，最终不可避免地陷入同质化的红海竞争。

而唯有做难而正确的事，才能构筑起宽阔的护城河，进而保持个人或企业长久的竞争优势。（做投资的经验告诉我，如果一个公司没有护城河的保护，那么任何的财务数据、估值和成长性，都可能是假象。）

……

未来，房地产进入存量市场阶段，改善型商品房成为主赛道，龙湖、融创和金茂将成为主要的竞争者。

对它们而言，产品、服务和投资方面的短兵相接，或不可避免。

但我想，最重要的，还是对初心的坚守。

老子说，天下之至柔，驰骋天下之至坚。