央行宣布“降息”，买房更便宜了吗？

11月20日，央行公布最新的LPR（贷款市场报价利率），1年期和5年期的LPR较之前均有所下降：1年期LPR为4.15%，前值为4.2%；5年期以上为4.80%，前值为4.85%，相比上个月双双下降5个基点！

“ 下调5个基点，意味着什么？ ”

这是自LPR利率登场以来，房贷利率首次下调，同时也可以说（2015年10月24日起，人行公布的5年以上基准利率为4.9%）这是4年来，房贷基准利率的首次降息！

招商策略研究认为，短期来看，央行降息释放积极信号，有利于提振市场风险偏好。

新时代证券认为，下调逆回购利率显示行积极应对短期经济下行压力。10月数据显示经济依然下行压力较大，央行使用MLF+OMO降息操作，有助于提高宽货币向宽信用的传导，打开LPR下行空间，有利于推动经济企稳。

“ 所以这轮降息操作，将对房地产市场带来怎样的影响？ ”

降息会影响房价吗？根据以往经验来看，答案是肯定的。2008年受到全球金融危机影响，央行在三个月内启动四次降息，在“4万亿计划”的共同作用下，推动了2009－2010年的房价高峰。无独有偶，2012-2015年期间，政府推行楼市去库存政策，连续降息，再一次推动了2016-2017年的房价高峰。不出意外，5年期以上LPR降息，将给目前低迷的楼市注入一针强心剂。

需要指出的是，1年期LPR主要是企业贷款成本，而5年期LPR基本代表了房贷利率的走势。对开发商而言，降息无疑是一个好消息，意味着贷款融资的利率进一步降低。对于买房者而言，降息意味着购房成本降低，房贷利息总额的减少，每个月月供的降低。

以成都为例，10月5年期以上LPR为4.85%，基点为0BP（基点数值由贷款银行按照地区信贷政策要求和借款人综合情况却定）。我们可以根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算一下：

10月房贷利率为：4.85%+0‱=4.85%

11月房贷利率：4.80%+0‱=4.80%

相当于利率少了0.05个百分点

举个例子，如果以“商贷总额100万，30年为贷款期限，等额本息的还款方式”进行房贷计算，月供为5246.65元，下调5个基点前为5276.92元。前后每月月供相差30.27元，30年可少还10897.2元（每个城市的基点不同，此算法基于基点同为0BP的前提下）。

其实，如果只是从下调幅度来看，这次“迷你降息”对月供金额的影响并不是很大。尤其面对一二线城市的高房价，即便是买套“老破小”，至少也得手握近百万现金。然而从政策趋势来看，其背后却具有更深远的意义。

“ 中国降息周期已开启？ ”

不到两周时间内，央行接连出手，对市场来说，央行释放的加大逆周期调节力度的信号非常明确，MLF利率、OMO利率、中央国库现金管理商业银行定期存款利率、LPR接连下调，让不少市场人士大呼：降息周期已开启。

民生银行首席宏观研究员温彬认为，前次MLF利率下调代表降息周期已开启。

中金公司固收研究团队指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。

而中泰证券也指出，当前经济下行压力依然很大，在猪价高涨和地产韧性的情况下，MLF利率的下调传达的最重要信号是，这两个干扰因素或许并不是宽松的障碍，结构性的问题还是要交给结构性的政策去解决。央行已经迈出了第一步，先让明显偏高的MLF向市场回归，我国的降息周期才刚刚开始。

拉长周期看，此次下调5年期以上LPR或许只是一个开始，LPR或会继续向下浮动。

“ 说了这么多，现在到底能不能买房？”

尽管在第三季度货币政策执行报告中，央行重提“不将房地产作为短期刺激经济手段”的定调。但是要明白的一点是，不刺激楼市不意味着不稳楼市。房地产关乎到土地财政，也关乎到经济稳增长。所以在看到各种利好楼市政的同时策，央行也删除了“房住不炒”的表述，转而强调“因城施策”，落实房地产长效管理机制。

此外，曾担任过央行调查统计司司长、退休后目前担任央行参事的盛松成发表文章表示：“目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。”

那么对于“有显著人口增量的高级别城市”来说，降息意味着购房成本降低，房贷利息总额的减少，每个月月供的降低等机遇。可进一步促进房贷市场的活跃和住房交易市场的活跃，不失为一个积极的信号。