金科服务成功敲钟港交所，金科集团“A+H”双平
11月17日，金科智慧服务集团（简称：金科服务）成功登陆港交所上市，股票代码9666.HK。不同于近期物业新股上市即下跌的现象，金科服务开盘报价47港元，高开3.02%，总市值近300亿港元。截至午盘，其报45.55港元每股，涨幅1.9%。
而在此前一日（11月16日），金科服务暗盘开报每股45.15港元，最终收盘价报每股45.5港元，较发行价上涨1.79%，堪称资本市场的“香饽饽”。
据悉，金科服务此次IPO拟全球发售1.33亿股H股（假设超额配售权未获行使），发行完成后总股本增加至6.33亿股，金科股份共持有金科服务3.42亿股，占其发行完成后总股本的53.97%。
金科服务在11月16日发布的全球发售及定价结果公告中表示，公司目前已在香港公开发售约1794.3万股，此前获接纳申请人的总数为4.38万名，认购总数合共1.34亿股，获超额认购11.17倍。
同期，公司国际发售则有103名承配人，发售股份最终为1.15亿股，此前获得超额认购4.9倍。此次金科服务IPO的发售价定为每股44.7港元，据此测算，金科服务拟筹得的款项净额为57.38亿港元。
在管面积逾亿平方米
50%以上面积来自外拓
随着地产行业进入“白银时代”，物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”。有数据显示，预计到2030年物业市场规模有望达到3万亿元。业内普遍认为，此次金科服务成功赴港上市，代表着以“大服务、大生态、大科技”的物业形态已经成为大势所趋，未来可期。
作为绝对的头部物企，金科服务自2016年至2020年的综合实力，连续五年跻身中指院物业百强企业前十强榜单。并且，自2015年至2020年，连续六年在西南地区排名第一。
截至今年中期，金科服务已进入了北京、重庆、天津、武汉、南京等133座城市，已订约物管项目843个，签约面积约2.56亿平方米，旗下在管物业项目487个，在管总建筑面积约1.30亿平方米，服务全国超500万业主。
统计显示，目前，已上市物企中规模破亿的有7家，金科服务上市后有望成为第8家。此外，随着更多已订合约项目的交付，金科服务还有较大的规模增长潜力。
作为金科集团旗下的物业服务企业，金科服务随着金科集团的全国化脚步，逐渐走出西南，迅速规模壮大。2017年至2019年，金科集团的合约销售面积由843万平方米增至1905万平方米，年复合增长率达50.33%，且几乎所有项目的物管服务都交给了金科服务。
受益于此，金科服务的在管面积也由2017年的6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率达39.0%；合同面积由1.39亿平方米增至2.49亿平方米，复合年增长率达33.67%。在这期间，百强物企平均在管面积的复合年增长率仅16.3%，与此相比，金科服务显然要快得多。
图：2017至2020年上半年金科服务在管面积规模 来源：克而瑞
不过，当前资本市场投资物业公司的基本逻辑是：头部公司看外拓，中部公司看增速，尾部公司看规模。基于此，金科服务近年来加快了外拓的脚步，且卓有成效。
招股书披露，金科服务在管总建面中来自外拓项目的贡献，已经从2017年的2029万平方米增至2020年中期的6287万平方米，占比也从32.52%升至48.45%，收入贡献占比更是由25.15%升至36.01%。
除了不断加强在“大本营”西南地区的市场拓展能力外，金科服务还将这种外拓能力成功实现了全国复制。今年中期，在金科服务位于华东华南区域的在管面积中，有66%来自于独立第三方；华中区域有82%来自于第三方；其他区域有62%来自独立第三方。事实上，自2017年至今，金科服务外拓面积占合同总面积的比重一直保持在50%以上的高位。
图：金科服务2017至2020年中期外拓项目情况 来源：克而瑞
相较于传统的住宅物业管理板块，非住宅物业管理领域的市场集中度较低，且由于非住宅客户的需求普遍较高，其服务质量标准比住宅物业更为复杂，因此，平均物业服务费收费更高，发展空间也更大。
在非住宅物业管理领域，金科服务的表现也颇为亮眼。目前，金科服务在管的写字楼面积超400万平方米，产业项目超600万平方米，学校超200万平方米，医院近50万平方米，商业超150万平方米。今年中期，公司非住宅业务的在管面积达到2100万平方米，且几乎全靠外拓。
利润增长跑赢营收
“A+H”双平台驱动
在外拓及关联方项目的双重加持下，金科服务业绩增长良好。2017年至2019年，金科服务的收益分别为10.5亿元、15.2亿元、23.3亿元；净利润为1.1亿元、1.6亿元、3.7亿元。其中，营收的复合年增长率为49.1%，净利润的复合年增长率为 81.5%。
即便受到疫情冲击，金科服务仍在今年上半年实现了13.7亿元的总营收，以及3.03亿元的纯利，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%。利润增速跑赢营收增速，意味着金科服务的盈利能力正在逐步增强。
这在招股书中也有体现，2017年至2019年以及2020上半年，金科服务的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，呈现上升势头。
图：2017至2020年中期金科服务的利润率走势 来源：克而瑞
增长势头有望继续保持。按照招股书的表述，坚持“服务+科技”、“服务+生态”发展战略的金科服务，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，建立了“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务”四大业务线，并且，这四大业务线均实现了高速增长。
2020年上半年，金科服务的物业管理服务收入同比增长38.9%至9.25亿元；非业主增值服务的收入同比增长29.1%至2.92亿元；社区增值服务的收入同比增长27.9%至1.26亿元；智慧科技服务的收入同比增长85.71%至0.26亿元。
在利润率方面，金科服务上述四大业务的毛利率分别为27.8%、39.9%、36.6%和48.7%，盈利表现同样位居行业前列。
从资本市场角度来看，金科股份当前的A股总市值在400亿元左右，金科服务按当前估值水平预计的总市值在150亿元左右。若依据分部估值法剔除物业版块市值，考虑到摊薄因素，金科股份当前地产版块业务的对应市值仅在300亿左右，地产业务对应市盈率为4倍，公司价值存在一定低估。
业内普遍认为，金科服务上市后，将会凸显金科股份生活服务板块的发展优势，形成“A+H”双平台驱动，以进一步提升金科股份在资本市场的企业形象。此外，优质的物业服务还会提升母公司地产销售业务的品牌溢价，对金科股份形成反向赋能作用，实现“地产+物业”比翼齐飞。
科技构建未来竞争力
开启智慧服务新时代
随着大数据、物联网、人工智能等前沿技术的成熟与发展，智慧时代走入现实。金科服务也乘风扬帆驶入，开启了从传统物业向智慧生态物业的转型之路。
自2016年开始智慧化升级探索至今，金科服务已经完成了全国数百个小区的智慧化升级，安装了4000多台云监控设备、近2300个智能门禁，打造了200多个无人停车场，将智慧社区服务深入应用到了业主生活的每个场景。
不仅如此，金科服务还配合科技智能技术，打造了覆盖业主“食、住、行、游、购、育”的全方位增值服务。比如，打造无人超市、智能充电配套，实现“100米智慧生活圈”；在自有小程序推出线上卖菜专区，实现新鲜蔬菜配送到家服务。
谈及未来规划，金科智慧服务董事长夏绍飞表示，金科服务将以人为本，以客户满意为核心，构建城市空间、美好生活、智慧科技三大核心能力，致力于成为全国领先的智慧生活服务商。
在城市空间服务方面，将围绕居民生活各类场景，提供以物业服务为核心，覆盖安全、环境、设施设备、资产管理等综合空间服务；
在美好生活服务方面，围绕业主生活需求，提供不动产管理、美装美居、社区团购、社区教育、旅游出行、养老等各类增值服务；
在智慧科技服务方面，搭建运营与管理两个维度技术架构，形成智慧社区、智慧园区、智慧城市为特色的科技服务体系；
在这三大核心能力的支撑下，金科服务将加快物业服务、美好生活、城市、邻里社交、数智科技、成长孵化这六条赛道的打造，真正实现由家庭走向城市，由社区走向社会，由科技内部赋能走向公共赋能，夏绍飞称。
由此看来，金科服务的奋斗目标已经十分清晰：服务心悦、生活美好、城市活力、邻里美善、科技数智、共生成长。这将是城市生活的理想模样，充满美好温情，也拥有无限可能。
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