上海楼市，马上要变天了
前阵子和朋友开玩笑，我说每个行当都说春江水暖鸭先知，我就是那只鸭，来告诉大家当下上海楼市的一些特殊变化
我自认为我们还是很懂这个市场的
因为我们的线下团队无时不刻在各个售楼处里奔波，我们真有好房的后台有着近百万的重度购房用户的深度行为决策，然后也因为我们做内容的原因，几乎可以第一时间了解房企操盘手内部在进行的一些事情
因为这三个因素，我们能够看到楼市里一些微妙的事情
可能会有一些主观，可能会有一些情绪，但确实真真实实发生在这个城市里
所以今天有一件我满紧急的事情想和大家交流，当下楼市正在发生着3件事情，而这3件事似乎又能暗示着上海楼市未来三个月
01
第一：特殊时期，二手被变相抑制，购房主力集中往一手市场倾斜。
这个变化可能之前很多人没有想到，经过这一次疫情，很多人都发现一个社区的物业的重要性。
好的物业在保护社区住户安全的前提下会尽可能的给业主提供方便比如正常的二手房带看；不好的物业用着懒政思维，拿着红头文件实施一刀切，任何外来人员外来车辆不准入内
不过可惜的是，大部分的社区物业都没想象中的好
或者说没你想象中的那么好
所以拒绝一切陌生面孔，是物业成本最小变化最少的一个决策
在中介端口呈现的现象就是，不论是挂牌还是需求都在回暖，但是奈何在带看端得不到支持，无法实现正常的带看行为
而在一手房市场，上海的售楼处在3月开始陆续有节制的开放，从上上周开始上海所有的售楼处都进入了常态化
因为这样的前后反差，所以大量的需求开始集中往一手市场倾斜
这也是为什么今年上海楼市的一手房市场里，是刚需突然的回暖，这里面的逻辑很简单，这些本来释放在二手市场里的刚需被转移到了一手市场里
所以我先不预测今年上海整体的成交，但是我认为二手房的成交比重会锐减。
这倒不是我对疫情控制没有信心，而是在如今普遍小区物业费规模不足的前提下，物业只能保持社区基本的运转。
除非当下有公开的告示所有情况恢复正常接触一切交流阻碍，不然在物业这端没有能力提供精细化管理
所以在很长一段时间，物业依然会把中介以及二手房带看当成隐藏威胁，能阻挡就尽可能的阻挡
这件事会影响改善类需求的释放，但是面对刚需，一手房会最大程度的吸纳过去
也因为这样，客户对于一手产品的需求也有了细微的变异。
我们在线下发现一些特别有趣的案例，就是在这两个周末，突然有了大量郊区非地铁盘的成交
最典型的案例类似于上海金茂悦以及国贸天悦这些项目，这些总价在400万左右的刚需非地铁盘，突然的热销本质上也说明着客户需求的转变
因为疫情的原因，客户对公共交通的敏感性开始减弱，但同时突然放大了对生活品质的要求。
刚需这群年轻人，在受够了隔离的痛苦以及不需要看老旧的二手房的时候，突然密集的看到一手房里呈现的美好生活场景
这样的场景触动毫无疑问对第一次买房的人引起了极大的震撼
在这一轮疫情之后，对于刚需客群，从此再也没有所谓的上车这么一说
对距离的容忍度开始提升，但却希望自己可以在社区里过上足够好的生活
除了那几个非地铁盘，上周地铁口的项目卖得好的都是周围品质做的最好的，包括首创禧瑞荟，以及首创禧悦风华能够在竞争中突围都是因为如此
所以上海楼市刚需即改善，一切都是改善，品质为王成为唯一诉求。
02
第二个变化，这个也是肉眼可见的，很多购房者也要做好准备
上海一手房的供应量开始加速了，会比我想象的还要快，很多准备6月开盘的项目最近陆续打听到都会在4-5月开始入市
这里面有市场回暖开发商想要抢第一波客户的原因，但是同样也存在预售审核和发放的速度开始加速
为什么
道理也很简单，一个城市能够把疫情控制的比较好，除了有比较好的体制和管理模式，有足够的钱，才能充分的对抗各种疫情
经过这40天的抗疫战争，不少区和县的开支增大，对于他们来说也需要后续保证稳定的收入。
有节制的发放预售证成为一个举措
并且我也看到，今年在上海，纯新盘的预售证备案价格都开始乐观了，反正我打听了5个纯新盘，预期售价都比我想象的要高一点
具体什么盘我就不说了，有兴趣大家可以咨询我们的咨询师
虽然高的不是特别多，但对于楼市来说毫无疑问是积极的信号。
这样的举措在我眼里是给到开发商信心，让他们对未来的市场有足够的信心，可以让市场顺利的滚动起来
什么，房价要涨？
不不不，别这么快得出这么简单的结论，楼市比你想象中的要复杂
因为这样的节奏调整，上海楼市的分化会更明显。
根据我的目测，因为供应的调整，今年奉贤和崇明的竞争会非常非常的激烈，几乎都会在相同的截点有好几个盘的同时入市
而这样的时间撞车，但是成交又是区域客，这些板块的惨烈会比想象中要激烈，这些区域的折扣优惠的力度会比我们想象中的大
另外一个维度，供应稀缺的板块，市场信心就开始提升。
最典型的就是过去2年很多人都认为刚需集中区的青浦，突然发现即将进入无房可卖的阶段，几乎所有的项目都进入尾盘和清盘阶段。
青浦已经完成人口导入阶段，而后续开发的仅有的几个项目就开始乐观
这件事也在浦东也是如此，特别是在张江、川沙、周康这一圈，供应量都没想象中的那么大，这些全都会成为上海的热门板块
但是从另外一个层面上来看，客户的决策路径开始变短，今年的成交客户区域客户的比例上升，外区或者外溢客户的驱动力开始不足了
这件事也就意味着另外一个结果，就是楼市在线下开始刺刀见红了
所有项目和竞品就是赤裸裸的抢客户阶段。
所以各位操盘手一定要记住一句话：不论如何，产品要做的比隔壁盘好，好一点就意味着别人吃你吃剩下的
03
最后一点，时间差
现在的楼市有一个特殊的时间差，大家买一手是因为二手没得选，但是长线来看如果二手不盘活市场的购买力会不足，那么势必也会影响到一手
但是又不能等着二手活，因为一旦二手活了之后需求还是不是那么顺利的留到一手也是一个值得考虑的问题
所以很明显，懂行的操盘手现在都在加快自己的供应节奏，抢在时间差的前面推盘，抢在竞争对手前面推盘
必须要抢，因为不仅时间差，而且客户很多来自区域客，区域客意味着这一波没了就真的没了
所以今年上海中环内的市中心项目，竞争格局会更加复杂。上海中环一直以来都是全市中心的客户流动，但是今年冒出好多纯新盘，甚至不少项目就是挨着隔壁
所以从目前看中环之战的惨烈会胜过近郊位置的，毕竟客群有限且经济下行
外围还有类似于灿辉晶典这样的城市别墅虎视眈眈的瓜分着为数不多的市区用户
希望所以市中心的操盘手需要保持足够的清醒，虽然从目前来看预售价格给的都不错，但是是否就代表着能够顺利去划掉，我是打问号的
所以一切都是时间差，如果我是一家房企的操盘手，我一定会在上半年加快供应，绝不把宝压在下半年，对于价格见好就收不要有任何的留恋
今年上海楼市到底是大年还是小年不知道，但是上半年一定会是大年，未来的4、5、6月更是如此
之所以这么说，是因为有两件很特殊的事情在上海楼市交叠，就是1月已经被楼市盖棺论定的楼市回暖以及2月的疫情将一切急刹车
这两件事的叠加，不会抑制回暖的需求，但会改变用户的需求释放角度
所有人对产品有了更多的想法，很多人对于价格也有了各自的比较维度
04
所以写到这里，关于开发商关于操盘手的建议写的足够多了，还有几点给购房者的一些个人观点想给大家
1、明确一点，大盘在涨，微涨也是涨
2、此时此刻，你最需要想清楚一件事就是：我到底要买哪里。供应重灾区最后看，先看近郊成熟区，一定要实地去看，亲自去看，带好口罩去看。看产品好不好，看售楼处人多不多，现在人多的一定是好盘
3、聊几个板块：青浦会比你想象的要热，奉贤会比你想象的淡，崇明开始惨烈竞争，浦东分化明显，供应断档也明显
4、一定要把产品品质放在很高的位置，什么立面啊样板段啊就不要看了，眼睛瞪大了看装修标准，看户型尺度，看层高，看窗户大不大，看公摊多不多
5、我个人不太建议买二手房了，因为二手盘的折旧实在太历来了，2010年的房子现在来看也已经破旧的不行，不重视物业以及毛坯交付这两个十年前习以为常的情况如今成为二手房折旧的命门
6、准备好现金
7、养成看真有好房的习惯，可能是上海楼市最好用的购房神器了，没有之一
8、最近3个月都是购房者的窗口期，3个月后怎么样不知道，知道了也没用，不如不用想。
最后说一句，最近一段楼市是我从业以来感觉最复杂的一年，肯定有乐观的理由，
但似乎为发展又没有绝对的信心。趋势判断成为最需要但却最没用的一个东西。对于一个个真实的个体，抓住现在，剖析自己才是最关键的。只有这样，才能够坦然的面对管他变天不变天的上海楼市。
