共享办公品牌难剥离“二房东”属性 空置率持续

来源：经济观察报

陈秋

何善恒在与共享办公同行聚会时总会聊到，2016年共享办公备受追捧时的关键词是“增长和规模”，而如今却被“回归理性”代替，“扮演好运营者的角色，把一些花俏的东西去掉，把效率做高。”

今年10月，成长九年的独角兽公司、共享办公鼻祖WeWork给共享办公行业泼了一盆冷水，推迟了备受行业期待的IPO计划，同时持续“烧钱”带来的亏损问题也一直萦绕在其心头，三年亏了30亿美元。软银创始人孙正义在最新季度财报发布会上称，“对WeWork创始人纽曼的错判，是自己犯的最大错误”。

近期，WeWork、氪空间、优客工场等头部玩家相继调整了管理层和运营模式，同时，氪空间也频繁传出关店、裁员、腐败等消息。

这些行业的重要动向也牵动了何善恒的神经，他是WE+酷窝联合创始人，公司成立于2015年，是中国最早一批进入共享办公领域的公司，“一开始大部分人可能进来的原因就是因为风口，经过WeWork的事情，有大量的人才流失。”何善恒如是总结。

其实，从初期开始外界就给共享办公品牌带上了“二房东”的标签。多位业内专家告诉经济观察报记者，直到如今很多品牌也还是没走出“二房东”的属性，可以说跟传统的商务中心没有太大差别。独立IT分析师唐欣说：“因为本质上没有创新，没有太多增值，也就赚不了什么钱，”此外，对共享办公另一个打击是，目前市场大环境不佳，办公需求减少。上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华称：“办公楼现在的空置率有所增长了，大品牌招商还可以，小品牌就更难了。”

市场变差了

“在酒仙桥的某共享办公品牌的办公室每平米报价8.5元，最后成交价可以在7.5元左右，”一位北京酒仙桥商圈的房地产经纪人明显感觉到了市场的寒冷。根据他的不完全统计，截止今年底，他在所在的商圈商业地产的空置率达到20%-30%，相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享办公的情况会更差一些，今年11月平均空置率在50%，预计今年年底至明年春节前，空置率在60%－70%。

何善恒也感到今年“年关难过”，他说，共享办公的住户就是企业。“其实我们是靠企业生存，他们难过，我们也会难过，企业变少，项目就越来越少，现在我们也会考虑一些区域里调整租金。”

“我们的空置率相对来说还算稳定，但是确实从2017年开始随着一些文化娱乐类项目少了。共享办公行业其实是受到数据推动的行业，今年有多少企业注销和增加，其实也能感觉到整体市场环境的情况。”何善恒说。

一位二线城市的共享办公品牌负责人也告诉记者，在2018年年中的时候他所在项目的入住率为100%，在去年最后一个季度，小团队公司成批成批的死掉，致使项目入住率降低，直到现在才恢复到60%、70%左右。

根据好租发布的2018年联合办公市场研究报告显示，近年来，全国联合办公扩张力度趋缓，满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40%，受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高。

上述二线品牌负责人称，他所在的园区就有八家做共享办公的品牌，竞争力远超其它地方。“工位普遍价格是在五百元左右，WeWork在这边的工位超过一千元，所以入住率很尴尬，仅有10%。”

该二线品牌负责人之前曾在北京工作，他认为大城市更利于共享办公发展，每单位平米的价值会更高一些，这也意味着相同的面积，如果能够把利润率提升的话，它的溢价会更多一些。“最重要的是北京的创业者多，又不像二线城市喜欢独立空间，他们更容易接受开放式工位，付费能力又强，所以能够留下来，靠着市场也能养活。”

2017年至2018年期间，行业并购趋势加剧，洗牌加剧，仅优客工场在2018年进行了多次合并动作。好租报告显示，2018年联合办公品牌减少40家，竞争力相对较差的企业逐渐消失或者并购，运营时间均为超过两年。

此一时彼一时

共享办公刚起来的时候，并不是现在这种现状。

何善恒记得创业初期，更多的是在教育市场。他曾关注过以色列的一家全球最大的3D打印公司，希望能够将这家公司北京办事处招揽过来，不过何善恒用了半年时间才签订了合同，因为他要不断和对方解释，为什么要和别人共享办公区，也对共享办公提了一些要求。“2014年到2016年之间，资本还是很看好我们这个行业的，也有大量的资本入驻了我们这个领域，也出现了大量不同的品牌。”何善恒说，资本推动，市场迅速扩张之后，供应量突然间就多了，为了消化这些供应量，大家也花了很大的成本，去推动各类型企业去接受共享办公这种新型的办公模式。

2016年10月，WeWork宣布获得2.6亿美元融资，在成立后的短短6年时间，其发展估值达169亿美元，位列全球独角兽俱乐部第7名，随后公司加快中国市场的布局。同时，华住的励业公社、SOHO3Q、万科前高管打造的优客工场等也在全国迅速扩张，共享办公市场发展逐渐壮大。

一位共享办公品牌的高层对记者回想之前的市场，“在扩张的那段时间里，价格战打的还是比较厉害的，2017年最夸张的时候，比如WeWork可以直接给中介开出半年佣金来招揽租户。那时候开发商业主可以选择的共享办公品牌也多，随便一个大的开发商最起码就有三家品牌竞争，而且基本上确定的都是关系维护很好的，同时，拿下项目的价格也贵，当时业主给我报价最高峰的价格比现在多出30%。”

“现在是每天都有业主打电话给我，问我要不要地方。”该品牌高层人士说，现在商业地产的房源相对于2017年和2018年要透明多了，客户的选择也更多了。在去年之前大家更依赖中介去找房子，从2018年开始共享办公自己的广告量增加了，客户可以自己找到更多的房源，不再依赖中介。但是各个联合办公品牌之间的竞争也增加了，出现更多的价格战等。

压缩成本

市场不好后，一位在北京朝阳区CBD商圈共享品牌办公选择了搬家。其工作人员告诉记者，一开始他们在SOHO3Q是整组的单间办公室，后来公司搬到了杭州，现在只有几个人在北京，不需要那么大的空间，就在附近找了价格便宜的办公桌，配套齐全，位置方便，可以按月或者按季度缴费，想走就走，比较自由。“这里平时也会组织各种活动，帮助大家互相认识，因为大家可能会有业务往来，资源互换。”

在孙文华看来，目前共享办公的模式基本分三种：一是相当于股东模式，也就是做孵化器，在种子期、天使期就先进入企业，然后再通过后面的融资慢慢壮大；二是相当于“二房东”模式，把物业资产从业主手中整租下来，再租给使用者，中间赚取租金差价；三是多元化模式，提供增值服务等，这也是未来的新趋势。

所有的共享办公都只能陪创业者走一段的路程，上述共享办公品牌高层说，“在创业团队比较小的时候，他们会在乎位置价格划算，但等他们拿到融资了，大部分就不愿意和别人去共享一个会议室，就会出去，这很正常。”

该共享办公品牌自己也有投项目，但这些项目现在都是投钱阶段，而且这个周期太长，短期内难谈收益。“我觉得最靠谱的就是空间利用率提高之后，空间的工位收入做到收支平衡，人员的工资、人员的支出在靠其他的方面去赚。共享办公其实是有很多模式的，但其他的目前还不能够成为一个完整的商业模式。”上述高层称。

他进一步解释，一般的空间利用率基本为50%左右，浪费很严重。假设一层共100平米，一般情况下，一个公司用这100平米的面积也就放了10个工位，做共享办公的，就必须要把这个利用率提升，可以做到20甚至30人，多出来的就是利润。

近期，WeWork、氪空间等头部玩家坏消息频出，上述高层说，“氪空间学到了WeWork的很多精髓，但是内部管理不善，导致没有控制好成本。如果能把成本整个控制好的话，不会出现现在的问题。”

另外，在何善恒看来，共享办公最大的价值应该是营造互相帮助，以信任为基础的氛围，以及为用户创造价值，而在空间上通过技术、精细化管理、空间设计等加以辅助。