1991年日本的股市泡沫和楼市泡沫是这样破灭的
日本是这个地球上唯一挨过原子弹的国家，挨完原子弹没多久天皇就投降了，用一片废墟来形容二战后的日本并不夸张。然而过了不到40年的时间，日本就从一片废墟变成了一个实打实的发达国家，这种巨变是多种因素带来的，而美国人的特殊照顾是外因里最关键的。
忙完了二战，美国的对手就变成了苏联。为了防着苏联，那些冲上日本领土的美国士兵就留下不走了，假如将来苏联人向亚洲扩充地盘，甚至美苏之间发生了肢体冲突，日本就是美国最重要的后勤基地。既然要让日本扮演如此重要的角色，那里就不应该是一片废墟。
于是神奇的一幕出现了，曾经炸了珍珠港并在二战中夺走十万人命的敌人突然变成了被重点照顾的对象，大量的美元、机器和生产技术毫无保留地送到日本。日本战前的工业基础注入美国的资金和技术后，迅速爆发了巨大的动力，日本就这样朝着发达国家的方向跑步前进，经济增长速度飞快。
（二战后一家日本钟表企业）
当时的日本政府非常清楚，虽然自己的经济势头很不错，但是民众整体上比较穷，国内注定消化不了多少商品，所以一定要发展对外贸易型经济，而那时候美国市场恰好对日本敞开着大门，于是日本的电视机、洗衣机、汽车等东西就源源不断地送到了美国人手上。
庞大的出口给日本带来了大量的美元，经济连续多年保持着顺差状态。顺差的意思是卖的多买的少，日本人手里的美元外汇越攒越多，这种时候美元理应贬值日元应该升值才对。可是日元升值意味着日本商品涨价不利于出口，一旦出口萎缩或者停滞，那就有工厂倒闭和工人失业，这可是要出大麻烦的，所以日本政府有意压着不让日元升值。
尽管美国人民一直享受着物美价廉的日本货，但是美国政府却一点儿也不开心，日本商品的大肆倾销干翻了很多本土企业，造成相关行业工人失业。那时候无论美国上议院还是下议院，总是有议员把日本描述的非常危险，认为它是美国最大的威胁，认为日本窃取了美国的知识产权，总统应该下重手收拾日本，这种现象想必大家一点儿也不陌生。
为了把来自日本的巨额贸易逆差平衡掉，美国叫上德国、法国、英国、日本等几个经济不错的国家一起签了大名鼎鼎的《广场协议》。广场协议的主要内容是要求签协议的各国在外汇市场大手笔抛售美元，进而引起恐慌集体抛售，然后造成美元的贬值，最后降低美国的贸易逆差。在几个国家的一起努力下，美元果然顺利贬值，日元也就相对升值，两年时间里涨了一倍。
（在纽约广场饭店签署《广场协议》）
在很多版本的江湖传言中，《广场协议》被说成是美国逼迫日本升值日元的不平等协议，这是把日本后来的经济危机强行甩锅给《广场协议》的草率说法。《广场协议》是美国和其它4国一起签的国家间合同，是讨论协商的结果，并不是强迫日本一家签的。而且当时日本对这个协议还比较欢迎，因为对本国经济的信心让日方认为日元应该升值，增强国际竞争力。
日元对美元升值了一倍，日本商品放上美国超市货架时的价格就贵了不止一倍，因为还有中间环节的成本。东西比过去贵了那么多，美国人当然不乐意买了，美国的市场算是变相对日本部分关闭。这下家不采购，上家自然就出现了积压，如果不尽快采取措施的话，日本会面临着工厂关闭工人失业的风险，这种现象扩大和持续的结果，就是经济危机。
要想日子过得和以前一样，办法一般有两个，一个是寻找新的买家代替美国弥补出口损失，另一个是把曾经卖给美国人的商品留给自己人用，也就是所谓的“出口转内销”。《广场协议》逼着其它外贸型国家也在找新市场，这就给了市场拓展人员巨大的难度，所以对于彼时彼刻的日本政府而言，第二个方法更有可操作性，
刺激内需是让本国人民花钱买东西，要想让民众主动花掉自己的存款主要分两步，第一步是让他们觉得钱存着没好处，不花掉就越来越不值钱；只要解决了第一步，那么第二步就好办了，因为第二步是引导民众怎么花钱的问题。要想做到第一步，只需要人为地制造通货膨胀。
（1980年日本疯狂的股市）
人为制造通胀一般是从降低银行利率开始的。当存款利率很低甚至无限接近于零的时候，钱存在银行不但没几个利息，还要一如既往地被收手续费。这种时候储户就不得不把钱拿出来，花在任何收益比银行高的地方，比如去买点股票或者买套房。
除了降低银行利率把货币投向市场外，日本政府的另一个做法是发行新货币，唯恐市面上的钞票不够多。当流通中的货币多了，通货膨胀也就慢慢形成了。通胀意味着物价上涨和货币贬值，钱不早点花出去就越来越不值钱，同样的一笔钱，早点出手还能买个电视机，搁抽屉里存几个月，就只能买收音机了。
通过降息和发行货币增加货币量的做法就是所谓的“放水”，放水的结果是我们经常听说的流动性过剩。当流动性过剩的时候，普通消费者只要买家电和日用品就能花掉自己那点可怜的存款，但是对于土豪和企业来说，大量的闲钱就无处安放，必须寻找一切可以投资的东西，尤其是股市和楼市。随着日本政府的货币大放水，日本股市和楼市开始了暴涨模式，暴涨反过来吸引了更多投资者，股市和楼市就一路高歌走上了涨价的不归路。
当大量闲钱无处安放的时候，炒房必然会变成时尚，这个现象在不同的国家不同的历史时期几乎一模一样。当时的日本房产市场火的一房难求，房价暴涨又带动了土地价格的暴涨，于是出现了非常神奇的一幕：在房价最疯狂的时候，全日本的地皮总价格是美国的4倍，而它的面积只是美国的1/25。
（90年代日本的基本股票交易大厅）
在国内疯狂的时候，日本在国际上一样疯狂。日元对美元升值了一倍，日元的购买力变成了过去的至少两倍，大量在股市和楼市赚到钱的日本土豪们纷纷选择到海外投资置业，于是英国伦敦的泰姆公园、英国苏格兰的格莱乃普城堡、西班牙巴塞罗那的菲尔格拉宫殿、美国纽约的帝国大厦都变成了日本人名下的资产。在1990年前后，日本的房地产终于火遍全国，并走向了世界。
可是房地产的产业链并不长，而且还属于重资产，高价房更是超重资产，全民炒房的结果是全民的钱都被吸到房地产里了，这些钱最后到了政府、少数资本家和银行手里，民众变成了拥有资产却没有闲钱还得月月还贷的贫民，结果是他们没钱下馆子没钱进电影院没钱买电视机，最后出口转内需的目的并没有达成，这样下去工厂倒闭工人失业的问题还是会出现，经济危机只是迟到，貌似并不会缺席。
日本政府意识到大事不妙，开始下重手调控楼市和股市，试图把资金赶到自由市场里去。于是银行存款利率提高了，银行间的拆借利率也提高了，房产也要收税了，还通过电视和媒体大肆宣传降房价的必要性和好处。于是借钱炒股炒房比过去更难，而且炒股炒房成了不被政府鼓励的行为。
既然钱存在银行就有不错的利息，那就没必要再跑到股市冒险了，股票也该出手换成现金存银行里；既然以后借不到钱上车，那手里的房子应该出一套两套的换成现金备用。资金的收紧和回流很快引起了股市和楼市的抛售，抛售现象一旦形成风气，就再也停不下来，股票和房子会因为供大于求一路暴跌，曾经的泡沫有多高，现在跌的就有多惨。
（90年代的日本青年）
从1991年开始，日本的房地产从宇宙最贵的东京开始下跌，迅速蔓延到了全国，到处是空置的房屋和土地。这种下跌模式一年接着一年，一直到2005年日本交通厅的报告还说，14年来日本的住宅用地跌了将近一半，商业用地价格跌去了7成。房价虽然跌了，可是买房合同上的价格是永恒的，从银行的借到的钱也还是那个数，人生最大的悲哀是人活着钱没了，这直接造成了大量日本市民和企业破产。
从1991年楼市泡沫破灭，到2001年的这10年时间，被称作是日本“失去的10年”。这10年日本经济停滞、消费低迷，投资信心不足，民众失业率增加，生活质量很低，就连政坛也变得非常动荡，日本首相一个接着一个不停地换。这10年也被人称作是日本二战之后的第二次失败。
日本这个血淋淋的例子告诉我们，当炒楼现象很明显的时候，提前限购非常有必要，利用行政手段干涉和引导，似乎是防止泡沫无限堆积的最有效办法。不过每当限购政策出台的时候，总有人站出来批评政府在破坏自由市场，或者说是限购让房价变得更高。
限购是用各种方法提高购买成本，让购买手续复杂化，甚至临时劝退一些买家。在需求量大而房子供应不足的情况下，这必然会造成恐慌性抢购，商家趁机坐地起价，其它商家效仿，于是房价因为限购而涨了一波。一大批想通过炒楼发家的投资者因此梦碎，他们自然会引经据典反对调控，自己的利益受损是最心痛也最愤怒的。
（日本东京的高楼大厦）
可是人类历史上的每一次经济危机都告诉我们：不加管制的自由经济是危险的，市场那只无形的手有时候是由无数贪婪的人心组成的，带头的是大企业和大资本家，有了他们的引导和设套，自由主义市场可能会变成一个屠宰场，杀人不见血。
政府永远在用上帝视野看待全社会，需要把大多数人被割韭菜破产后的动荡作为最坏结果考虑。所以为了及时制止最坏的结果发生，他们会推行一些强势的政策，常常来不及向每个人解释这么做的原因。那些搞不懂政府政策的人只需要明白一个道理就足够了：平庸或平淡的生活，要比破产之后苟且或流浪的生活好很多倍。
我们发展中国家的一个好处，就是可以学习和反思发达国家当年走过的弯路和吃过的亏，避免自己有朝一日重蹈覆辙。