稳字当头：银行业重点支持合理购房需求

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本报记者赵萌

“中央经济工作会议提到，实现全面建成小康社会和‘十三五’规划目标任务是明年全党工作的重中之重，这一点，应该成为包括房地产在内的各领域重点关注的主线。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《金融时报》记者采访时表示。

多位受访专家提到，今年中央经济工作会议“稳”字当头，具体到房地产领域，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

展望2020年，房地产后续政策框架已经比较清晰，一方面，对保障房、存量房、老破小住房、租赁住房四类住房的政策内容明确；另一方面，在“三稳”（即稳地价、稳房价、稳预期）思路延续的背景下，“因城施策”等长效管理调控机制逐步建立完善。

四类住房政策内容明确

中央经济工作会议提出，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

“住房保障工作一直是房地产政策的重点内容，2020年住房保障依然是重点，既要强调对保障房房源的供应，也要注重对产品的分配，进一步落实对住房困难群众的关怀。”严跃进表示。

对于城市更新和存量住房的改造提升，专家认为，预计2020年在相关财政政策、金融政策等方面会有较多发力点；未来老旧小区改造则将在电梯加装、停车位设置、管道改造等方面着力，包括公积金政策、财政补贴等预计也会有新的政策内容；在租赁住房方面，2020年租赁市场将在总量和结构方面有更好的调整，市场对于租赁产品的认可程度也有望进一步提高。

“住房领域‘三稳’的提法是去年全国住房和城乡建设工作会议召开时首次提出的，今年中央经济工作会议强调这一点，也为2020年楼市调控定了基调。”严跃进表示。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，“三稳”的提法表明，保持市场稳定应是2020年调控主基调，这意味着房地产政策是既防房价大涨、也防大跌的双向调控。

房地产领域风险仍需关注

“对于银行而言，包括开发贷和按揭贷之类的房地产贷款资产质量较好，带动效益和综合收益较高，依然是银行重点支持的领域。”夏丹认为，从行业发展前景来看，房地产行业良性发展具有城镇化率增长和改善性需求空间带来的住房需求基础。

近日，人民银行召开党委扩大会议传达学习中央经济工作会议精神，提出要突出金融服务实体经济，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。具体到北京市来看，11月份，北京银保监局、人民银行营管部发布了《关于银行业金融机构房地产授信业务风险提示的通知》，从加强授信管理、防范过度融资、审慎评估担保、监控资金用途四个维度，对银行业金融机构房地产授信业务管理作出规范。

在11月举行的第十届财新峰会上，多位银行业人士认为，明年商业银行应进一步提升对实体经济的适应性，统筹全口径投融资服务，坚持“房住不炒”基调，持续管控房地产开发贷款，做好对制造业和普惠金融的支持。

“房地产领域不仅是宏观调控的重要领域，也是防范系统性金融风险的重点领域。”中国人民大学国际货币研究所研究员甄新伟表示，“有些中小房企融资渠道复杂，债务规模大，负债水平高，抗风险能力弱，经不起‘风吹草动’，商业银行因而会面临较大的信用违约风险。”记者从多家银行了解到，今年以来，不少银行在涉房融资方面更加审慎。

银行应支持合理购房需求

严跃进认为，结合2019年的楼市表现，总体上看，包括渠道费问题、库存新压力、租赁市场暴雷事件、房企资金链断裂风险、房屋质量问题、售楼处随意涨价等现象，都是后续政策或会积极管控的内容。

“今年前9个月，我们房地产开发贷只新增了370多亿元，主要是住房按揭，集中在首套房按揭、公积金贷款、住房租赁贷款三大领域。”建设银行行长刘桂平此前表示，建行将运用该行在住房金融领域的业务积累和国有大型银行所集聚的资源，帮助构建一个健康的房屋租赁市场。目前，建行打造的5个平台已初步探索出了一个整体解决住房租赁市场的方案，覆盖94%的地市，上线房源超过1700万套。

某股份制银行对公业务负责人表示：“我们银行主要是针对住房改造这块业务，单纯的开发贷业务额度非常紧张。受市场环境和政策影响，明年银行对房地产行业的贷款会更加审慎，主要还是倾向支持制造业和科技型企业。”

夏丹认为，商业银行在合规的前提下仍应尽量满足刚需型、置换型和改善型等合理购房需求，根据地区住房需求特点，进一步细化落实差别化信贷政策，定期排查个人消费贷、经营贷、信用卡贷资金违规流向房地产领域的现象。在开发贷方面，强化房地产行业白名单管理，顺应行业资源向头部集聚的特点，重点支持具有融资优势且深耕一二线城市的优质房企以及周转能力和回款能力突出的成长型房企，并为头部房企实施并购整合提供金融支持和服务。

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