长沙:商品房平均利润率不超8% 房价收入比50城中

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来源：每日经济新闻

过去三年间，长沙每年人口净增长均突破20万人，尤其在2017年，长沙常住人口增量更是排名全国第四，仅次于深广杭。

究其原因，房价是一个重要因素。一直以来，长沙的房价相比别的同类型城市更低，被称为省会城市“房价洼地”。

昨天（12月11日），长沙市发改委网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（简称《通知》），进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%。

针对外界对长沙楼市政策“更严”或“放松”的说法，据财联社报道，当地发改委相关人士表示，“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日通知出台，是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

长沙明确商品住房价格构成

12月11日，长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，《通知》通知明确，商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数，平均利润率为6%至8%。

《通知》要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。

2017年的媒体报道截图

值得一提的是，上述暂行办法有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，也就是说，如果长沙发改委不在11日出台通知，长沙商品住房价格6-8%的利润率规定将处于“无章可依”的局面。

长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。2012年，《海口市限价商品住房管理暂行办法》发布，规定限价商品住房具体销售价格按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（利润率不得超过6%）等完全成本因素确定。同年，《三亚市限价商品住房管理暂行办法》发布，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出明确规定，并要求限价商品房利润率不超过建设成本的6%。

长沙房价收入比在全国50城中“垫底”

长沙房价可谓稳如泰山。这个2018年GDP达到11003.4亿元，经济总量在全国34个重点城市（直辖市、副省级城市和省会城市，不含南宁和拉萨）中排名第12的城市，新建商品房平均单价在万元左右，如果带有较好的学区，二手房均价近2万元/平方米。与周围的武汉、贵阳、广州、南昌等省会城市房价相比，堪称价格洼地。

易居房地产研究院的数据显示，今年前10个月，长沙新建商品住宅成交均价为9462.2元/平方米。而围绕其的相邻省会城市湖北武汉前10月新建商品房成交均价为12623元/平方米；近几年发展势头很足的贵州贵阳这一数据为8571元/平方米；一线城市广东广州则约26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均价为12768元/平方米。

上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，长沙以6.4的房价收入比“吊车尾”，同时在50个城市中也是唯一一个低于7的城市。数值越小，意味着买房越容易。

图片来源：上海易居房地产研究院

政策方面，为了遏制房价过快上涨，贯彻”房住不炒“的中央精神，长沙可谓“严防死守”，2017年“318”“520”“923”系统调控政策轮番出台；2018年长沙出台“625反炒房”“湘十一条”等措施，从限购、限售、限贷全方位调控，这也被誉为全国最严厉的楼市调控新政。

“长沙房价较低，在同类城市中处于较低水平，是吸引人才的重要砝码。”湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华说，“限地价、限房价”等系列措施，虽然从短期来看影响了财政收入，是一种“劣势”，但从长期来看抑制住了房价的非理性上涨，对实体经济尤其是制造业高质量发展大有裨益。

今年10月，智联招聘发布的《2019年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，长沙秋季求职期平均月薪达8037元。白领一个月工资已接近一平米房价。

前三季度地产板块利润率超过10%

中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。

长沙此次发布的《通知》规定商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率。

中原地产首席分析师张大伟表示，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。2019年以来，长沙地区出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润率是上限，不排除不少项目会和北京地区的限竞房一样陷入微利或亏损境地。

限定利润率的做法，被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招，可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。但也有人认为，商品房住宅限制利润，项目建设情况不一，如何落地执行也值得深化。“主要会影响以前开发商拿的地，因为此前土地成本低。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业而言，利润自然难以做高。这会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

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