深圳二手房成交大涨11%：卖家调价惜售毁约 买方

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日前，深圳市住建局发文调整普通住宅标准，由以往以房屋总价为门槛计税调整为现在以房屋面积、社区容积率为门槛计税。

如今普通住宅标准调整已经接近三周，深圳楼市有哪些变化？

深圳调整普通住宅标准 二手房市场反弹成交火热

从事房地产中介工作多年的夏振坤，最近变得十分忙碌，他告诉记者，自从深圳市普通住宅标准调整之后，带看和成交都很火爆，客户的入市意愿有明显增强。

深圳某地产公司中介夏振坤：我们的看房量比之前成倍增加，以前我们9点开始上班，在公司里坐着先跟业主沟通一下。现在客户会提前一天或者两天约我们，今天9点我已经带了三批客户去看房。

该中介人员的体会并非孤例，另一个片区中介门店负责人杨洋告诉记者，最近门店所有同事也都在加班加点带客户去看房，随着成交量大幅上升，手上的放盘量已经不多了，小户型基本都已经卖完。

据了解，深圳市地税局日前发布消息，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年交易可免征增值税。

在此次调整当中，将原先“普通住宅”需要满足的容积率、面积、总价，三大标准改成了两项。而对于满两年，单套建筑面积在144㎡以下普通住宅，税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5%。

央视财经记者算了一笔账：一套地处福田100㎡、市场价1000万、原价300万、购买满两年的房子，如果按照此前470万的非普通住宅标准，增值税大约要缴33万左右。但按照新规，11月11日后，将不再征收这笔33万的税。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：整个征税标准上一次是在2015年的时候推出的，其实三年多以来没有做过调整，但是房价还在上升，那就意味着越来越多的房子，就是很多小户型都被按照豪宅去征税了。差不多是100套房子里面大概有70套要交所谓的“豪宅税”，非常不合理，其实相当多的小房子小户型是被“豪宅”了。

深圳中原研究中心数据显示，11月11日深圳调整普通住宅标准以来，深圳二手房市场交易量涨势凶猛。

普通住宅标准调整第一周（11月11日─17日），深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%；普通住宅标准调整第二周（11月18日─24日），深圳二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.09%，成交面积171088平，环比上升10.68%。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦：第1周第2周可能就反应很热烈，但可能热度还是会往下降的，当市场上一些所谓比较优质楼盘，被吸收之后就又回到原来起点，新政会有一些刺激作用，但是到明年又回到一个比较稳的基础。我觉得深圳在目前房产市场还是以稳为基调，其它可能都是短暂波动，对整个长期走势不会有太大影响。

深圳降低普通住宅征收标准 业主调价惜售趋势明显

不过，在深圳减税降费之后，市场却频频出现部分业主借机涨价的消息，更有购房者称“税费是省下来了，但是羊毛出在羊身上，最后还是加价给了买家。”

深圳市民马女士，想购买一套80多平米的小户型，但由于首付加税费整体费用太高，她一直在观望，直到最近深圳调整普通住宅标准，马女士准备近期出手购房。

深圳市民马女士：价钱在500万左右，首付也很高，要200多万。现在取消税费之后，也有中介跟我算过，现在首付只要150多万，税费现在只是五六万。

不过随着普通住宅标准调整，深圳多个区域二手房成交量大幅提升，不少业主出现了调价、惜售，甚至毁约等现象，这也增加了买方的焦虑情绪。不少中介表示，过去挂牌还可以调低5%-8%左右，政策出台之后，部分卖家表示“一分也少不了”，议价空间明显收窄了。

深圳某地产公司中介杨洋：在这种政策利好的情况下，业主方的议价空间没有像以前有那么大，经常也会出现业主会反价甚至没有谈价的空间，这种情况发生。

深圳某地产公司中介夏振坤：旁边小区的一个客户的房子总价是890万，跟业主之前聊好了，新政出来过后，业主就给我打电话，那时候还没有交订金，也没有签合约，业主跟我说，房子可能要涨一涨，调到900万，低于900万不卖。

深圳福田中心区某地产中介陈荣告诉记者，目前他所在的片区大约有10%-20%左右的业主已经上调了价格，上调幅度在税费的一半左右。144平方米或以上的单位和单身公寓、一房一厅那些本身就达不到非普通住宅标准的，则没什么动静。

深圳某地产公司中介陈荣：业主现在正在卖的就是还没跟买家签合同的那种，相对说有5%的涨幅。比如，中银花园之前85平米的基本上都是在450万元，免“豪宅税”之后，价格基本上都是在470万元、480万元这个样子，也是看朝向，可能高一点的都能达到500万元了。

根据深圳中原研究中心监测，普通住宅标准调整的第一周，有51.52%的二手房源上调了报价，第二周报价上升的房源占比为49.66%，较前一周减少了1.86%。

仅盐田和龙岗二手住宅报价回调，其他区域二手住宅报价继续上升。其中南山二手住宅报价上升2.08%，上升幅度最大。普通住宅标准调整第一周（11月11日─17日），深圳二手房成交均价为55135元每平米，环比上涨5.1%；第二周（11月18日─24日），深圳二手房成交量加剧攀升，成交均价53007元每平方米，在成交量上涨的背景下，价格反而环比下降了3.9%。

深圳市房地产研究中心主任王锋：基本上这次我们调整普通住房标准，成交二手房的量最大的就占了53%，最大量是均价在300万到500万之间，300万以内的还占了20%。这个说明了大量的是低价位的住房成交，是普通刚需家庭购房，这样把全市的均价价位给拉下来了。

普通住宅标准调整刺激楼市 热点城市有望跟进

深圳调整普通住宅标准消息发布后，楼市再次出现一拨成交小高潮，接下来哪些城市会跟进？房地产市场未来走向如何？

11月15日，国家统计局发布全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份二手房均价下调城市多达35个，上涨城市31个。统计发现，10月份全国二手房涨幅均值为0.1%，为2018年2月以来首次进入“偏冷区间”。而在各城市中，深圳表现突出，尤其是对比其他三个一线城市来看。国家统计局发布的数据显示，10月北京、上海、广州二手房价环比涨幅皆为负，唯独深圳保持了一个百分点的增长。

深圳市房地产研究中心主任王锋：同比涨幅来看，深圳还是处于一个中游的位置，基本上属于比较理性的。总体来看，三年的调控，深圳房产市场从开始是紧控，到现在稳定，市场上对于房地产市场稳定健康发展的这个预期是形成了。

我们一方面既要抑制市场过度投机，抑制房地产泡沫，但是同时也要差别化，实施各项调控政策，要保护老百姓合理的住房需求，特别是刚需购房需求要保护。

普通住宅标准调整，进一步刺激深圳楼市，业界预测热点城市有望跟进。

11月19日，上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，表示即将到期的上海普通住宅标准将继续实施，有效期延长至2024年11月18日。

北京市住建委近日回应网友提问时表示，目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：从目前上海和北京反映过来的情况来看，似乎目前还没有急于调整。每个城市情况都不太一样，现在国家的政策也是因城施策，上海有上海的情况，北京有北京的情况，它们可能暂时不动，我个人认为它们到了一定阶段，这些其它的城市也可能会根据自己的城市情况，来调整整个“豪宅税”的征收标准，这是一个大势所趋。

进入10月以来，A股房地产上市公司陆续发布了今年前三季度业绩报告。根据易居房地产研究院日前发布的报告，截至今年三季度末，20家A股上市房企存货规模达29309.9亿元，环比增长8.4%，同比增长16.2%，同比增速较二季度回落，仍处于历史较低水平。同时，存货去化周期为13.6个月，环比增长4.6%，同比增长8.7%。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦：最主要原因可能是现金流比较紧张，包含它融资成本大和融资会比较困难，所以对开发商来说，可能它会比较难去运营，特别是你发现全国很多土地拍卖也会出现流拍的情况，比如说大的企业手上也比较多的土地储备，不需要再去搏了。对一些小的开发企业，它根本没有实力去竞拍，土地的价格也没有回落，所以，今年对于整个开发企业可以说是冰火两重天。

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