来自 财经 2019-11-29 10:56 的文章

万科的龙头失落 王石大嘴巴VS郁亮有多难

导 读


天下熙熙,皆为利来。一些人却早已脱俗。


马云曾言,从没想过当首富,所以才把股票稀释到8%,但还有那么多钱。类似烦恼的,还有比尔盖茨。重登全球首富宝座的他为花钱焦虑,认为自己捐款速度太慢。


相比之下,王石的大嘴巴就复杂了些:一方面,豪言万科年报好的很;一方面,万科负债高企、现金流承压,陷入“缺钱花”质疑。


刷屏之下,当家人郁亮、祝九胜显然更为尴尬。面对降薪发债、销售下滑、产品投诉、转型困境等问题槽点,两者如何演绎活下去、活最后”故事,万科又如何找回昔日大哥荣光呢?



作者: 峰汇

来源:铑财——铑财研究院


暗潮已到无人会,只有篙师识水痕。

来看看房地产业的转型潮头。


王健林的万达,宣布要砍去所有房地产业务,一平米都不留。


许家印的恒大,单单一个“造车梦”,就号称要砸入三千亿。


碧桂园的杨氏父女,更是将农业、机器人、地产同列三驾马车,二次创业决心坚定。


转型大潮如一夜梨花,在行业迅速蔓延。各种新目标、新方向,也搅动着各方神经。


喧嚣鼎沸中,另一些逆势身影尤显突出。


2018年底,万科董事长郁亮称,不可能找到比房地产赚钱前景更大的行业了,其他开发商转型也都还没有成功先例。


结合活下去论,及转型动作的平平表现,郁亮这种唱多变脸,引发热议。有网友发问,“戏精”又回归主业了?这种“观摩”,会将万科带向何处?


王石“泄密”疑云


迷雾之中,近日,创始人王石的大嘴巴,加深了上述话题考量。


2019年11月23日,王石在其新书《我的改变:个人的现代化40年》分享会上表示,“我已经离开两年了,我只能这样说,根据我掌握的信息,万科的年报非常好。”


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此言一出,11月25日,万科A、H股双双大涨,万科A股上涨6.07%,报28.65元,创下过去3个月来新高,市值达到2786亿元,一天增加159.48亿元。


值得注意的是,受万科大涨刺激,整个地产板块也快速反弹。截至收盘,A股房地产板块上涨1.33%,成交量达144.5亿元。其中,中迪投资、阳光城涨停,泰禾集团、南山控股等涨幅都超5%,保利地产上涨3.34%。


有券商分析师表示,从盘面看,地产产业链也都被激活,除房地产,还有钢铁、建材和基建。


截至25日收盘,钢铁板块平均上涨3.58%,建材上涨1.95%。


大佬就是大佬,一言值千金。


只是,老王的大嘴巴,不但带来真金,也为万科招来不小麻烦。


作为名誉主席,王石并非万科的董高监,不参与公司治理。有行业律师认为,王石获取信息的途径也应是上市公司公告,提前透露业绩,表明公司内部有人涉嫌泄露内幕信息。


当日晚间,万科以董秘答投资者提问形式澄清,王石卸任后未参与公司经营和治理,公司亦未向其提供有关经营业绩的未披露或预测数据,其未掌握内幕信息。


王石也表示,关于万科年报说法,是根据公司前三季度业绩情况,结合自身多年行业经验及对万科经营风格的了解所做判断。


换言之,王石改口了,以经验预判重新定义了“根据我掌握的信息”。


如此牵强回答,显然不能令人满意。


有律师表示,王石没有权限获取财务数据,不代表没有泄密嫌疑,比如内幕消息知情人是否私下泄密?可能还需要监管层核查。


时机巧合?


令人玩味的是,王石的“公开泄密”发生在宝能大举减持公告后。


11月22日,万科发布股东权益变动公告,显示自9月19日至11月22日,宝能系已减持5%股权,累计减持5.26亿股万科。


回溯历次宝能系减持公告,万科股价几乎都有大跌行情。


2018年7月20日,公告披露宝能在4月至7月间减持超5亿股万科。11个交易日后,8月6日,万科跌到18.57元/股的最低位。


2018年9月12日,公告披露宝能又于7月至9月间减持超5亿股万科。11个交易日后,万科迎来深达9.68%的下跌,接近跌停。


步入2019年下半年后,宝能系更是大手笔减持。6月至11月期间,钜盛华、前海人寿通过集中竞价方式减持482741148股,减持比例达4.27%,减持价格区间位于26元/股至31.44元/股。


简单计算,仅2019年下半年,宝能系减持成交金额就在128.51亿至134.3亿之间。


相比之下,安邦就没有如此“能量”。


2019年9月21日,公告披露大家保险(前身即“安邦保险”)将接近2亿股万科换购指数基金份额,变相减持。万科股价仅当日下跌2个多点,此后逐步攀升,在11个交易日内股价还上涨了2个多点。


“非常好”是多好?


以此来看,王石的此次好心大嘴,似乎没有那么简单。


在王石的反转说辞中,三季度业绩预判是个重要支撑点。


果真如此?


万科2019年三季报显示,前三季度万科实现营收2239.1亿元,同比增长27.21%。其中,房地产业务结算面积1455.0万平方米,贡献营收2125.7亿元人民币,同比分别增长13.6%和26.9%。净利润182.41亿元,同比增长30.43%。


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乍一看去,双增业绩确实不错,尤其在目前调控的大背景下。


不过,细观一些核心财务数据,离“好”就差了很多,甚至还有不小隐患。


数据显示,今年前三季度,1-9月,万科集团房地产业务的结算毛利率27.6%,较去年同期下降0.2%。


此外,鉴于部分城市市场调整,万科集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末,其集存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。并且,已计提的存货跌价准备达到11.4亿元人民币,影响归属于上市公司股东的净利润人民币 7.8 亿元。


另一方面,截至三季度末,万科存货余额达到人民币8598.5亿元。


换言之,上述30亿元仅占其所有存货的0.35%,甚至较去年同期的41.4亿元,还有一定程度缩减。


再来看负债,截至9月底,万科持有货币资金人民币1072.4亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币 590.8 亿元。有息负债中,74.0%为长期负债。


Wind数据显示,以万科股份为基准,按照申银万国三级行业分类对比,房企负债率普遍偏高,中位值在80%左右。


2016年、2017年、2018年和2019年三季度,万科的负债率分别为80.54%,83.98%,84.59%,85.06%,呈逐年攀升趋势且高于行业中位值。


同时,从上图来看,万科负债率排名第二,仅次于绿地控股。应收账款周转率也排名第二,仅次于金地集团;净利增速一般,成长性较弱。


值得一提的是,万科股份三季报披露的本期速动比率为0.31,去年同期为0.36,偿还流动负债压力明显;本期流动比率1.13,去年同期为1.16,短期偿债能力承压明显。


整体看,万科在盈利能力方面,主营获利保持稳定。


但在成长性方面,营收增长率与去年同期的50.32%相比,增速大减;本期总资产增长率7.21%,去年同期为22.90%,公司规模减缓明显。


以此来观,万科三季度业绩表现实在也没好到哪去,甚至暗含不少衍生风险。


那么,王石的辩解,是不是对市场的误导,对投资者的误导呢?值得注意的是,11月28日,万科A、H股均出现下跌,结束数日连涨行情。


降薪面面观


打脸行情,还有多维表现。


王石说,根据其掌握的信息,万科的年报非常好。那么,这个信息里是否包括员工降薪呢?


近日,有消息称万科员工工资开始向业绩倾斜,薪资大调整,部分职工降薪达到40%。


对此,万科回应称,这次属于职级工资体系重构的全面落地,不存在普涨或普降情况。


有媒体报道,据万科员工透露,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,40-45是城市总级别,45以上的集团领导级别;而职级体系上,则由过去V1-7的职级体系,调整为GP(核心合伙人)、SP(业务骨干)、JP(合伙人)三级。


如万科一位高级经理级别以前薪资结构是底薪14400,绩效薪资3600,现在是底薪7600,减少的底薪部分变成绩效。那么按此计算,这位高级经理的底薪降低超过40%。


降低薪酬背后,人员调整也在继续。万科在财务、总办、人力条线都进行相应减员,营销这样的业务部门则保持稳定,主要还是为节约人力成本。


实际上,这并非万科第一次实行薪酬改革。


早在2016年,深圳地铁成为万科大股东后,便一度着手调整薪资,取消季度奖励,以适应国企工资结构。业内人士称,此次调整后,万科的薪资水平将处业内中低水准。


同时,这在行业也不是新鲜事。


2018年9月,房地产中介机构中原地产也曾被曝出大幅降薪。当时,上海中原总经理陆成直言,连龙头开发商万科都高呼要活下去,降薪并不丢人。


另外,融创中国在发布2019年上半年财报后,孙宏斌也表示下半年将暂停拿地。可以说,孙宏斌是喜欢“囤地”的一位地产大佬。现在态度突变,令人诧异。


那么,万科的此番操作又放出什么信号呢?


人民法院公告数据显示,今年前十个月中,已有412家房地产公司被法院裁定实施破产清算,平均每天有超一家房地产企业破产。8月初这一数字还是近300家,相比去年,今年房企破产的数量增加约3成。


不难看出,房地产企业的生存压力越来越大,而为降低经济对房地产业的依赖性,央行也明确表示,将继续对流入房地产业资金进行“限制”,也就是降低流入资金总量。


业内人士坦言,今年是房企最难的一年,融资渠道收紧给大中型房企带来很大资金压力。大中房企压力更大,资质较好的中小房企很多资金自给自足,而大房企多数走高周转路线,人力成本和企业运营成本也更高。


有专家表示,整体看目前房地产业并不景气。虽然万科表示,调整前后其实多数人的薪资是不变的,但不排除这是其变相裁员的一种方式,一定程度上可认作“保暖过冬”之举。


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这种过冬之策,除了降薪,还有发债。


近日,万科全资子公司万科地产(香港)有限公司发行7.23亿美元中期票据。


据不完全统计,今年以来,万科A共发行50亿债券。目前,万科A未到期债券总额285亿元,2020年和2021年还债压力大,分别到期85亿元和80亿元。


销售额滑坡 现金流净额大降


以此观之,万科郁亮之前高喊的“活下去”,并未空穴来风。


不过,相比其赚钱前景更大论,这碗主业饭也并不好吃。


再来看看,关键的现金流。


数据显示,现金流净额同比降低近735亿元,下降幅度高达86%。2019年三季度,万科现金流总额净流出近800亿元。


截至2019年11月12日,上半年的销售TOP20房企(据克而瑞上半年全口径销售金额排行榜单)中已有16家公布10月“成绩单”。


中国恒大10月销销售额903亿元,问鼎“银十”销冠,融创中国和碧桂园分列二、三,分别为644.30亿元和567.60亿元。


大哥万科是唯一下降企业,下滑幅度高达19.77%。


数据显示,万科当月销售面积同比下降20.51%。其他房企销售面积均实现同比增长,中国恒大销售面积同比增超9成,旭辉集团增幅达到79.61%,碧桂园、中国金茂和金地集团的销售面积增幅也均超50%。


值得注意的是,过去三个季度里,万科在二季度的销售金额最多,高达1845.5亿元;一季度、三季度的销售金额分别是1494.4亿元、1416.1亿元。


值得强调的是,销售最差的三季度,却是万科拿地的高峰期。


据万科月度销售简报,截至2019年9月销售简报披露,万科2019年累计新增项目125个、总计容面积3047.9万平方米、万科权益建筑面积2290.9万平方米,万科的权益地价1477.3亿元。其中,万科在第三季度的拿地力度相当于前两季度之和。


第三季度,万科新增项目64个、总占地面积705.7万平方米、计容面积1484.3万平方米、万科权益建筑面积1216.9万平方米、万科的权益地价776.85亿元。


此前,行业机构公布的前三季度拿地排行榜中,万科以1381亿元的总拿地款,成为房企中1-9月拿地金额最多的房企。


一面是销售滑坡,一面又重金拿地,万科突兀的“失调”表现,是否又在上演高负债、高杠杆、高周转的危险表演呢?结合净利下滑、现金流承压、调控主题,这种粗放打法是否与行业大势相符、又隐含哪些衍生风险?


转型迷茫期? 龙头老大的失落感


不难看出,在行业竞品纷纷放慢脚步,精耕细作、讲求质量发展的当下,万科表现,颇有逆道而行的味道。


何以至此?


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来看看其转型表现。


事实上,万科是行业最先”喊出“拐点论的企业,和所有地产商一样,其也正处艰难转型关口。


万科总裁祝九胜曾表示,企业发展也有传统生命周期。他把万科发展理解成,“35年前做了第一次创业,20多年前聚焦于房地产开发是第二次创业,现在是第三次创业”。第三次创业的目的是构筑第二条增长曲线,围绕客户需求发展多元化业务。


万科于2014年正式开启转型之路。彼时,万科在年报中指出:如政策引导得当,“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超万亿元的潜力,合计相当于新打造一个房地产业。


首先在旧改方面,万科2019年三季报显示,公司参与的一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约341.4万平方米。


万科郁亮曾在交流会上表示,公司如果在旧改和TOD项目上有所突破,将能为传统开发业务带来新增长曲线。


据了解,万科目前较具代表性的旧改项目就有广州永庆坊、深圳南头古城和福州烟台山·仓前九里等。


不过,近期,有媒体曝出万科万村计划取消部分深圳农民房房源消息,万科将此前在深圳(楼盘)大规模推进的“万村计划”进行调整和优化,放弃了一些偏僻区域的农民房房源。这是自万村计划在去年9月全面暂停签约新房源后的又一个坏消息。


此外,随着中国老龄化问题,养老也成万科诸多新业务中的重要版块。


早在2011年,万科就关注并试水了养老领域,至今没有多少大动作。2018年,随着光熙康复医院正式开业,万科养老业务迈出的关键一步。但目前,该项目盈利模式仍在摸索突破阶段。


物业服务方面,上半年万科物业实现营收52.8亿元,同比增长27.1%,但同时成本也在上升,营业利润率同比下降1.48%。而在其他业务一项,营收为10.5亿元,同比下降11.3%。


实际上,万科是较早进入长租公寓业企业,也将其视作多元化转型重点。3年前,万科为长租公寓项目正式确定一个统一品牌“泊寓”。万科曾预计,2018年泊寓大概可达到开业15万间的水平,还打出将泊寓与万村计划结合的王牌。


目前看,上述豪言已落空。统计数据显示,长租公寓已进入资本冷却期,过去一年时间,已经有20多家长租公寓倒闭,单单今年7月就有多达6家暴雷。


2019年半年报,万科租赁住宅业务增加2.06万间,目前累计开业8.2万间,远低于预期。也基于此,被寄予厚望的万村计划已全面暂停签约新房源。


2019年7月,长租公寓事业部总经理薛峰上任不足一个半月即离职,引发一阵唱衰。


在商业开发和物流仓储上,万科执行副总裁、财务负责人王文金透露,上半年产办面积增加100多万平方米,物流面积增加50多万平方米,总的管理量是增加的。


不过,在顺丰、京东、菜鸟、四通一达等巨头面前,万科物流在行业内和消费者心目中还没有太多声量。


万科首席执行官、总裁祝九胜曾在年度股东大会上坦言,目前万科集团的多元化业务的回报水平不尽如人意。


具体到业务而言,物业板块作为独立的业务是盈利的,回报水平也不错;物流板块布局接近4年时间,也达到了合理的水平,可以覆盖成本;商业板块也基本上达到同样水平;但养老、教育等业务还有些差强人意,万科将不断提升相关业务水平。


放到万科整个营收大盘看,新业务的推进依旧是缓慢。王文金表示,万科新业务因没有达到信息披露标准,收入都统计在主营业务收入中。


行规来看,披露标准为要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上。


由此可见,万科的新业务板块仍存艰难培育期。


值得注意的是,无论教育、农业,还是物流、租赁都是投资大、回报周期长的慢行业,需要一颗恒心沉淀,来长期运作。这对追求业绩增长的上市公司万科来说,注定短时难成新业务增长极。


显然,万科的转型没有迎来相应的二次增长曲线,甚至给主营业务带来压力,从上文的财务数据中可见端倪。直观来看,万科已失去房地产业第一交椅,销售额的下滑表现,更是一个危险信号;同时如上文所述,财务数据上,万科也在遭遇融资规模扩大,财务成本走高、负债高企、现金流承压,压缩利润空间等副作用影响。


也基于此,开文郁亮的那句赚钱前景更大有了鲜活注脚。而其一句“多元化之路十年都不够”,也道出了转型的长期性、复杂性、挑战性。


三性之下,曾经的行业大哥万科,似乎也陷入了转型阵痛,发展的迷茫期。


以此来看,王石的业绩大好,是否有些过于乐观,甚至大忽悠之嫌。不确定性之下,万科如何匹配其超2000亿的市值,又有多少投资者买单?


聚焦竞品,这种考量还有多维表现。


比如恒大。


虽然前些年在足球、影视、金融、矿泉水等转型布局上效果不佳,但在文旅、健康、新能源等领域动作坚定,且正在迎来曙光。


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如在备受关注的新能源汽车板块,恒大的造车气魄可圈可点。


11月12日,恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开。恒大集团现场与全球汽车产业链中的60家头部企业签约,包括米其林、博世集团、宾尼法力纳集团、大陆集团等零部件企业。并且恒驰品牌的第一款新能源汽车“恒驰1”将于2020年上半年亮相。


目前,恒大已针对新能源汽车完成全方位布局。从收购NEVS51%股权,到入股动力电池企业卡耐新能源,再到收购泰特机电有限公司70%股份,恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条。


不难看出,恒大的“造车梦”已逐渐成型。与万科的“迷途”形成对比。


此外,2019年,碧桂园董事局主席杨国强也有重新定位:全世界创造美好生活的高科技综合性企业,并明确地产、机器人、农业三个发展重点。


值得强调的是,过去两年,无论年销售金额、收入,还是净利润等核心指标,万科都曾被碧桂园、恒大赶超。


尽管郁亮多次对外宣布,万科目标是马拉松比赛的最终胜利,但龙头老大的失落感已不言而喻。


2019年7月,2019年《财富》世界500强公布,上榜房地产企业共有5家,全部来自中国,分别为排名第138位的恒大、排名第177位的碧桂园、排名第202位的绿地控股、第242位的保利集团和第254位的万科。


问题重重 郁亮有多难


颓势之下,相比甩手掌柜王石同情比尔盖茨“花钱难”、唱多万科的“真性情”,现任掌门郁亮的日子就多了不少灰色调:首要难题似乎就是“缺钱花”。


不得不说,2017年,万科进入郁亮时代后,资产负债表和经营策略发生很大变化。


两年多时间,万科资产负债率从2016年末的80.54%,上升到2019年9月末的85.06%,上升4.5个百分点;虽然总资产从2016年的8306亿,上升到2019年9月末的1.64万亿,近乎翻倍。但负债也从2016年末的6689亿,上升到2019年9月末的1.39万亿,上涨幅度超过1倍。


同时,有息负债从2016年末的1287亿,上升到2019年9月末的2304亿,近乎翻倍。其中,长期借款增长显著,从2016年末的564亿,上升到2019年9月末的1194亿,上涨幅度超过1倍。


这些利空数据显然不能忽视,也成为郁亮亟待解决的问题。


不止是财务数据,产品端的个别低劣表现,也为这位大佬平添不少烦恼。


近日,山东青岛万科生态城的两次失火,刷屏网络。也烧出了万科问题产品的真面目。


11月14日下午,青岛市李沧区世园街道万科生态城宽岸小区一户居民家中突发大火,居民段女士反应,“消防来了后,发现消防栓里没水,万科真是太垃圾了,消防设施就是个摆设,不把我们命放在眼里”。


五个月前,6月29日晚上7时许,同样是青岛李沧区,万科生态城澜庭小区地下停车场起火,小区居民被紧急疏散。


次日,该小区街道办事处官方微博发布通报称:经初步统计,有40余辆车不同程度受损,无人员伤亡。


值得质疑的是,两次失火,小区建筑里都有烟感、温感和自动喷淋灭火系统,这一系列保障措施,为何成为摆设?


类似质疑不是个例,近年来万科屡次发生虚假宣传、楼盘质量安全等问题。


佛山,万科金域中央项目,因虚假宣传,将商业办公项目改为公寓违规出售,遭5800名业主集体维权。


北京,万科翡萃家园经过暴雨后,由于排水不畅,雨水倒灌到居民房屋,被业主投诉。


上海,万科广场天花板塌陷问题被爆出。


重庆,万科金域华庭、万科御澜道等数个项目、也正因装修质量、虚假宣传等问题被投诉。


广州,万科尚城御府签署“双合同”,收房时因卫生间漏水、纸质天花板等装修质量问题,被业主拒绝收楼。


唐山,近50人去售楼处维权房屋问题的照片被万科用作“火爆”看房宣传照。


青岛,万科城市之光被曝购房者要想选房,必须得先买车位。


南宁,万科城被曝出没买车位的业主不给进小区,业主因车位问题挂横幅维权。


……


搜索黑猫投诉上述类似问题投诉,也不乏其例。


对此,有舆论指出,质量问题过去万科出现得较少,现在频频被点名,原因何在?


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这种传统业务的问题质疑性,也可衍生到新业务领域。


一定意义上说,出离了原来的经验范围,特别是过惯了房地产业高利润、高扩张,习惯了三高风险钢丝平衡术的房企大佬,如何改变粗放打法,去适应一些教育、农业、物流等行业的慢发展调性、沉淀精进的初心。而不是把新涉行业也做成泛地产化、泛资本化,陷入类似万达曾历过的尴尬处境,是包括万科在内一干房企需要认真考量的。


逆风破局时刻


也基于此,相比郁亮的“活下去论”亦或王石的“亮眼业绩”,万科还有更迫切的战略方向思考、品质基础打磨。


11月28日,万科北方区域媒体交流会上,万科郁亮再抛活下去论:只有夕阳的行业,没有夕阳的企业,万科要做的,就是做好准备迎接挑战,成为活到最后的那家企业。这是我们长期的一个目标。


面对逆风时刻,长期以品质著称、白马示人、大哥典范的万科,如何演绎“活下去、活得久、活最后”故事?铑财将持续关注。



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