李嘉诚跑了，新鸿基顶上

乐居财经 王向南 发自香港

422亿港元！“地王专业户”又出手了。新鸿基霸气拿下“新地王”，创下了香港土地史上的总价纪录。

正当大家以为新鸿基加码内地布局时，没想到，它转身回到香港，搞了一个大事情。

11月27日，香港地政总署公布，将第11262号地，以422.32亿港元的总价，批予新鸿基地产旗下公司纪奥有限公司及信明（香港）有限公司，批租期为50年。

走了李嘉诚，还有邝肖卿。

传奇家族

2019年2月，福布斯发布香港50富豪榜榜单。李嘉诚连续21年蝉联香港首富，新鸿基地产的实际掌门人、已经90岁高龄的邝肖卿以150亿美元（约合1028.55亿元人民币）的身价，成为香港女首富。

提起邝肖卿，很多人并不熟悉。

她深居简出，行事低调。她的丈夫郭得胜家族是香港四大家族之一，其财富甚至一度超过李嘉诚。不幸的是，九十年代初，郭德胜突然去世，三个儿子担共同掌管公司事务。不过三个儿子关系并不和睦，为了夺权上演了一幕幕大戏。邝肖卿只得分家，大儿子、二儿子都各自分到了600亿，三儿子分到了400亿。分掉了1600亿之后，邝肖卿自己还有1500亿。

在她的掌控下，新鸿基多年来依然能够保持稳定的发展。大儿子郭炳湘于2018年因病过世，目前，新鸿基由她的两个小儿子共同管理，定海神针般的邝肖卿则退居二线。

霸气拿地

公开资料显示，本次拿下的地王位于九龙连翔道与柯士甸道西交界的九龙内地段，土地面积约为5.97万平方米，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站但包括酒店）用途，可建筑面积29.4万平方米。

其地理位置优越，位处西九龙区策略性位置及毗邻高铁香港西九龙站上盖，同时直连三条铁路干线，包括港铁西铁线、东涌线及机场快线，组成一个大湾区的交通枢纽。

在竞得该地块后，新鸿基主席郭炳联表示，该地皮极为罕有，坐落于高铁站上盖，邻近机场快线、港铁东涌线和西铁，是四条铁路交汇的交通枢纽。日后，企业无论进驻该项目，抑或毗邻的环球贸易广场（ICC），都将受惠于此交通网络，同时可令ICC整体规模进一步扩大，发挥协同效应。

据悉，这次竞标截至上周五共获3份标书，除新鸿基地产外，参与投标的发展商有长实(01113)，另外信置(00083)、华人置业(00127)、恒基(00012)、九龙仓置业(01997)及利福国际(01212)则合组财团入标竞投。

去年8月，被称为“香港拍地史上总价地王”的启德第1F区1号地块，成交价为251.61亿港元，将这块地收入囊中的，也正是新鸿基。

值得一提的是，今年8月，新鸿基联合平安以132.6亿元成交总价竞得杭州江河汇城市综合体三宗地块，成交楼面价15532元/㎡。地块位于杭州运河与钱塘江的交界处，是钱江新城核心区与钱江新城二期的重要纽带。其中汇东区块是杭州钱塘江金融港湾的重要节点，汇西区块是京杭大运河终点的文化地标，堪称“绝版宝地”。

继嘉里、恒隆、新世界之后，新鸿基成为第四家正式在杭州拿地的港企。

今年2月，新鸿基12亿再夺南沙庆盛枢纽地块，与原18年5月投得的地块毗邻，两者将合并发展为大型TOD综合体项目，总体量约达330万平方尺，该项目已于今年6月正式开工。

“学不会”的新鸿基

事实上，新鸿基一直以审慎的财务管理方针为其首要营运目标之一，保持低借贷比率及保留充裕的流动资金，持币待购，有筹码而且没有负担。

截至2019年6月30日，集团净债项与股东权益比率维持在12.9%的相对低水平，而利息覆盖率高达14.6倍。（注：利息覆盖率是衡量公司产生的税前利润能否支付当期利息的指标。）

同时，在本财年内， 集团成功发行了5笔债券——6亿港元的5年期债券、6.17亿港元的7年期债券、42.56亿港元的10年期债券、5亿美元的10年期债券和12亿人民币的2年期熊猫债券。另外，集团还成功筹组了一笔200亿元的5年期银团贷款。上述融资会用作偿还部分到期债项及延长债务年期。

同期，新鸿基地产账上银行存款及现金总额达220.38亿港元。此外，新鸿基还有稳稳的租金现金流。据说，每年邝肖卿家族仅从所持物业中就可收取租金180亿。

新鸿基能如此发展，得益于超过20年的“租售并举（或者叫轻重并举）”战略转型期。

据中国企业资本联盟副理事长柏文喜此前分析，20世纪60年代，新鸿基还是一个标准的快周转销售类企业，基本上所有的产品都是刚需，也是快周转，和内地如今很多房企是一样的。

到了70年代，因为上市需要企业战略适当多元化，新鸿基就做了一些豪宅高端类的产品。而豪宅类产品因为销售周期比较长，新鸿基慢慢的发现豪宅项目越卖越贵，或者说卖的越久后面单价越贵，尝到这一块的甜头之后，新鸿基开始尝试持有一些资产。

于90年代初，实现了销售和持有比例的5:5，从最初的10:0到如今的5:5，是近30年“战略正确+战略坚持”的结果。

资料来源：《香港地产业百年》、《行业研究》、《商业地产头条》

同样在90年代初，新鸿基开始进军内地，至今，已经形成了“香港+内地”的拓展模式。

1993年，新鸿基与北京东安集团合作开发新东安广场（北京APM），首进内地。此后，将香港两个地标建筑复制到上海，并以合作方式陆续布局上海周边、广州、佛山和成都。

截至2019年6月30日 ，按所占总楼面面积计算，集团在内地的土地储备共6540万平方尺。其中，发展中物业5060万平方尺，其中住宅占比56%；已落成投资物业：1480万平方尺；新鸿基在年报中表示，未来将继续在内地主要城市发展综合项目和优质住宅。