专家：未来80%开发商会死掉 仅10%的楼盘值得买

图/21世纪经济报道 甘俊 摄

记 者 张晓玲、陈小榕

1996年，颐和地产在广州开发了第一个高端项目“颐和山庄”，成为豪宅的代名词。

曾连续15年进入百强房企榜的颐和，如今却深陷流动性危机，涉9笔违约债务、8宗诉讼，资金缺口达数十亿。

颐和不是个案。今年已有多家老牌房企爆雷，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等，这些拥有20多年历史的老牌房企，在这次下行周期中，有的已被淘汰，有的处在崩溃边缘。

大型头部房企的日子也不太好过，万科去年高喊“活下去”，如今成了许多房企的现实。他们纷纷勒紧了裤腰带，调整区域组织架构、降薪裁员，收缩“瘦身”求存。

经历了黄金时代、白银时代，房地产真正的行业兼并重组，大洗牌来临。对中小房企来说，千亿是门槛，挤破头都要跻身千亿俱乐部。只是当新一轮调控来临时，有些房企，不得不永远停留在了千亿的门槛之外。

融资端的紧缩，从未像今年这般严厉。-宋文辉 摄

流动性风险频发

11月14日，因多项信息未披露，颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函，共涉9笔违约债务，总计18亿人民币、5000万美元。

联合评级报告指出，2019年9月11日，根据颐和地产相关公告，由于流动性恶化，公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金。

Wind信息显示，“17颐和01”于2019年8月4日面临回售，余额为3.04亿元；“17颐和04”债券在9月份回售，余额为7.6亿元。

查看天眼查数据发现，颐和集团在今年5月和9月，先后4次被列为失信被执行人，和王思聪一样，何建梁已被列入限制高消费名单。

“房地产行业受政策影响非常大，能平安度过2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底对媒体表示，不料一语成谶。

2019年对很多房企都更加难熬。

“力争到2020年实现销售收入超过千亿。”这是成立于1994年的银亿集团为自己定下的目标。

然而，连续多年上榜中国房企百强的银亿，却没能等来2020年。在6月14日，因不能彻底摆脱流动性危机，银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

于1993年成立的上置集团，今年迎来上市20周年，却无心庆祝。

9月6日，上置集团被自己的第二大股东上置投资告上了法庭。上置投资向上置集团申索合计约1.5亿元人民币应付及欠付款，违反协议的损害赔偿，以及相关的利息、讼费及其他济助。

而上半年，公司业绩首次由盈转亏至1.99亿元。

成立时间比万科还早的粤泰股份也面临流动性危机，出售资产自救。公司于6月向世茂出售了五个项目，总对价约64亿元。

在今年爆雷的老牌房企中，最为戏剧性的当属三盛宏业。员工讨债，已经63岁的董事长陈建铭泪洒现场，流露出公司的窘迫和生存的艰难。

当万科高喊着要“活下去”时，很多千亿门槛之外的房企，已经到了“活不下去”的境地。

大浪淘沙下，即使是穿过多次房地产周期的老房企，若没有规模和盈利加持，稍微踏错一步，就面临被洗牌的命运。

中原地产首席分析师张大伟表示：

“最近2年，有大量的房企为了加快发展，负债过高，这带来了巨大的风险。特别是部分企业为了更容易融资，买房地产销售排行榜，假冒百强榜，最近出现了很多这类企业的资金链风险。”

“转型是这些房企的共性”，张大伟同时表示，随着房地产市场转型企业增加，未来离开房地产市场的中小企业数量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒闭。

上海房地产资深人士宋会雍认为，中小房企的危机，“主要是自己经营的问题，同时不乏对中央楼市调控的基调和决心，缺少足够的认识。”

全行业收缩瘦身

中小房企面临流动性危机，头部房企的日子也不好过，频频传出组织架构调整、降薪裁员的消息。

作为行业“老大哥”的万科，不仅调整了区域职级结构，从原来的V序列变成1-50数字序列，还调整了薪资结构。

万科在此次调薪中，将基本薪资比例下调，提高绩效占比。有行业人士表示，“虽然很多降低的部分放到绩效里面去，不过目前行业下行，实际绩效工资发多少并不乐观。”

也有人认为，“万科的销售并不差，加上王石透露万科的年报非常好，并不存在降薪。”

万科方面回应称，调整前后多数人的薪资是不变的，不存在普降或普升。调整是为了及时匹配人员岗位的责任变化，能够有上有下，也不再论资排辈，组织也更加灵活。

销售冠军碧桂园，今年已经多次进行组织架构调整。

6月，碧桂园对北京地区进行“大改”，将原来的5个区域合并简化成新的北京区域、京东北区域。

11月，在此前总部架构调整的基础上，碧桂园又对营销体系进行了重构。

从碧桂园挖来“双斌”组合的阳光城，在8月份对大湾区的区域公司进行了调整。将莞深区域与粤东区域公司合并，整合为深圳区域公司。

中梁地产更是对12大区域进行了一场“大手术”，收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域，直减一半。

“现在业务规模在压缩，企业要稍微放缓节奏。”财经评论员严跃进表示，规模压缩后，部分业务人浮于事，甚至亏空，有必要整合组织架构，来保证流动性安全，以及保证人事制度、项目公司平稳运作。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，随着房企融资收紧，大部分企业都开始控制成本，以保证现金流，不排除部分公司有裁员的行为。

除了对组织架构进行缩编，还有像华侨城这类大量出售项目，对资产进行优化调整。据21世纪经济报道记者不完全统计，在今年6-7月两个月的时间内，华侨城至少出售了涉及成都、西安等地7个公司的股权。

王小嫱表示，在政策面、资金面都趋紧的背景下，房企融资难，回款慢，去化压力大，完成业绩的压力也大，一系列调整在所难免。

史无前例的“钱紧”

张大伟等人士认为，今年房企不好过的原因，主要在于政策对资金面的收紧。房地产调控一直存在，时紧时松，开发商们都早有觉悟，但融资端的紧缩，从未像今年这般严厉。

此次对融资端的严控是史无前例的。根据中原地产数据，2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链的政策。

11月5日，标普报告指出，“融资受限束缚开发商扩张拳脚”，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。

中国监管机构正严密监控房地产开发商的融资渠道。

除了去年开始对国内债市融资实施限制措施以外，房地产相关调控已扩大到了境外债券市场、信托融资，以及商业银行贷款等融资渠道。

政策不断对房地产融资管控“打补丁”。标普表示，开发商，尤其是那些扩张较为激进而运营记录较短的，通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标融资渠道。但最近实施的房地产融资限制措施意味着，这些获取新融资的渠道基本上被进一步封堵了。

标普全球评级分析师廖美珊表示：

“如果想获取或保持市场份额，中国房地产开发商可能需要重新将重心放到产品差异化、成本管理和运营效率上。他们已不再具备单纯依靠举债来拼规模扩张的弹药了。”

雪上加霜的是，2015-2016年是房企发债的宽松期，房企在2015年大量发债，今年迎来偿债小高峰。

银亿于去年平安夜当天的首次爆雷，就是其在2015年发行的公司债券。

克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，今年房企面临偿债高峰期。今年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。

2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

从中央到银保监会多次强调要防范房地产金融风险。今年8月，32城银行房地产业务迎专项检查。每城检查银行机构数量不少于3家，违法挪用资金流入房地产行业等行为将被严查，包括开发贷、个贷、住房租赁等业务。

同时，中央已经定调，首次明确提出，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。

严跃进表示，这一轮的资金链收紧，比预期的要长，一些高杆杠的企业，特别是这两年扩张很厉害的企业，会面临流动性风险。迫于资金上的压力，甚至要仓促卖项目，陷入比较尴尬的境地。

宋会雍也说，“此前政策都是一松一紧，现在少有放松的可能，市场调整周期对应拉长。”

图/图虫

进入大洗牌时代，专家：未来只有20%的开发商能活下来

房企激进加杠杆，拼了命地快速扩张，是为了那张“千亿、两千亿”入场券。

严跃进表示，随着越来越多的企业都进入到千亿的行列，同时有些企业在冲刺万亿规模，千亿被认为是定义大型企业的一个重要指标。

“千亿背后是银行信贷的倾斜与较低的利息成本。”宋会雍称。

行业已经从增量时代转入存量时代，在大鱼吃小鱼的竞争下，每条“小鱼”都想尽快将自己吃成“大鱼”，想要冲击千亿的难度相当于虎口夺食。

“销售市场的大饼已定。”恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上直言，新房一年销量将维持在15万亿元左右，向上不会有太大突破。

2006年，中国前十大的地产商大约占了4.7%的市场份额，到2018年年底，前十大的地产商占到了26%，这其中，前三大巨头占了12.6%。

夏海钧认为，未来的市场空间不是由房地产增量市场不断的扩张带来，而是中小企业被兼并收购，从而实现大企业扩张。五年以后，中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40%。前三大的地产商，大概要占到20%左右，即3万亿元。

他还表示，到了那时，中国的龙头企业要想在三甲排名中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。

融创中国董事会主席孙宏斌也在最近的演讲中表达了类似的观点，他认为行业前五名，在未来的五年时间能占到市场的30%。

11月21日，国泰君安研报指出，2009年以来，房地产行业市场集中度处于逐年攀升的状态，2017年下半年调控政策收紧及行业基本面下行时，行业集中度更是大幅提升，目前行业CR10已达27.4%。

政策严厉时期，中小房企加速出清，将继续为龙头房企的销售份额提升创造空间。

经济学家马光远的判断更残酷。他表示，中国房地产将重回三个“20%”：

未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

协纵策略管理集团创始人黄立冲更加悲观：

“是回到三个10%，现在很多开发商最终就停下开发项目了，只存在10%会继续开发项目，只有10%以下的房子供求平衡，其他都是严重供过于求，只有10%的楼盘值得买，其他都会亏钱。”

并且他表示，在未来三年就将出现。

张大伟却乐观地表示，房地产发展不会断崖式下调：

“如果看趋势，将来当然会这样，看国外就知道了，但中国城镇化还不到60%，房地产的高位允许还将有一个比较长的周期。”

宋会雍提醒，在融资持续收紧的背景下，大公司也会有一定的风险。

“这取决于决策层的谨慎程度。较难拿捏，有些对赌的意思。”

“如果敢于融资，后面遇到市场转冷，可以说冒进了；如果不敢融资，遇到市场升温，又可以说保守了。”

总之，开发商都在一片迷雾中一边厮杀，一边寻找方向。

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