港龙中国地产再IPO：资产负债率高达287% 超行业平

作者：Azure

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

继4月22日首份招股书失效后，5月12日，港龙中国地产集团有限公司(下称“港龙中国地产”)再向港交所递交招股书。

港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发商，总部位于上海，物业项目多在江苏和浙江两省，按2019年已售的合约建筑面积计算，港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。

截至估值日期，港龙中国地产在22个城市有53个开发项目，总土地储备为544.44万平方米，其中包括26.08万平方米的已竣工项目、475.17万平方米的开发中项目和43.19万平方米的持作未来开发物业。

由于大量项目处于开发中和持作未来开发，于往绩记录期间，港龙中国地产的收益仅来自4个城市的9个开发项目。

2017年至2019年，港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元和19.78亿元，复合年增长率为113.5%，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元和4.70亿元，复合年增长率为278.6%，3年净利润上升了13倍。

港龙中国地产物业销售的收益主要是依靠出售住宅物业，2017年至2019年，销售住宅物业的收益分别为3.11亿元、15.27亿元和18.77亿元，占总收益的比重分别为71.8%、92.0%和94.9%，呈逐年增长趋势。

港龙中国地产3年间住宅物业毛利率的增长很快。

招股书显示，2017年至2019年，港龙中国地产住宅物业的毛利率分别为18.1%、28.7%、42.0%，3年间，毛利率上涨23.9个百分点，综合毛利率也上涨了20.8个百分点。

与业绩增长同步的，是港龙中国地产的负债水平。

虽然收益和净利润都有所增长，但港龙中国地产经营活动现金流出却很惊人，2017年至2019年，经营活动所得现金净额分别为0.76亿元、-6.26亿元和-67.56亿元，负经营现金流的状态下，港龙中国地产融资需求进一步扩大。

2017年至2019年，港龙中国地产的负债总额分别为49.45亿元、87.40亿元和211.39亿元，2019年同比增速高达141.86%，负债主要由流动负债组成，三年间，港龙中国地产流动负债分别为47.70亿元、81.23亿元和194.32亿元。

2017年至2019年，港龙中国地产的资产负债比率快速上涨，分别为98.8%、122.1%和172.6%，截至2020年3月31日，港龙中国地产的资产负债比率已经达到了287.0%，已远超平均水平。据公开资料显示，2019年中国百强房企平均资产负债率为78.7%。