房价变化取决于M2增速，房地产税在全民范围内推

武汉科技大学金融证券研究所所长

编辑 | 徐小奇

房地产作为中国经济发展的支柱型产业，在疫情期受到了不小的影响。但随着复工复产的有序推进，房地产市场正在逐步恢复正常运行。为此，搜狐财经、搜狐焦点联合策划“楼市之春，全力以‘复’”系列专题，对话经济学大咖、房产业内专家和品牌房企代表，以媒体视角，发楼市先声，集大家之言，助行业复苏。

什么是决定房价的主要因素？我国房地产税制度什么时候才能正式推行？对此，搜狐财经连线了武汉科技大学金融证券研究所所长董登新。

董登新指出，房地产走势主要取决于广义货币M2的增长速度。如果M2的增长速度继续稳定在8%左右，房价基本上没有多大的升值空间。“但如果M2增速重新回到两位数，我们的房价会再次上涨，这是毫无疑问的。”

董登新表示，当前货币政策对中国房地产市场及价格未来走势至关重要。改革开放的前30年到40年，中国经济的高速增长在一定程度上归功于扩张性的货币政策。新增贷款规模的高速增长，跟GDP的高速增长是相匹配的，跟货币投放的高增长也是相关联的。

“当稳健的货币政策成为主基调之后，我们必须转型为以财政政策为主导，货币政策为辅助。”董登新解释，财政政策能发挥更大的结构性调控的功能，更能够迎合满足中国经济转型、产业升级的需要。而货币政策更多的是调控经济总量和货币总量。

董登新指出，在这种情况下， M2的增速稳定在8%到10%之间，是比较适度的。只有这样，才能一方面保持积极投资的拉动作用，另一方面，稳住房价和地价。

“房价实际上就是货币的一个倒影，或者说房价是货币的影子。货币投放越多，房价就会上涨。如果货币投放受到较好的管控，房价也会稳定下来。”董登新表示，我们现在需要发挥财政政策的更大作用，确保货币政策的稳健。

董登新表示，房地产税是对私有化的房产和地产征缴的一种税收，涉及到千家万户。在房地产权益体制还没有完全理顺之前，房地产税的全民统一推广还是有一定的困难。

董登新表示，西方的房地产税，是基于完全私有化的土地和房产征收的一种税，即房产和地产不可分割。一般来讲，西方房地产的征税估值，是地价上涨，房价下跌，因为房屋的价值会不断折旧磨损。

“中国的土地是国有的，房产是私有的。我们买房的时候，已经支付了70年期的土地租金和房产代价。”董登新指出，在这个基础上，如果再加征房地产税，可能存在着重复征税的嫌疑。如何处理好这两者的关系，是比较重要的。

经济适用房和豪宅，两者的房地产税是否应该有区别？对首套房或二套房、三套房，在房地产税的征缴上是否应该有区别？纳税额应如何？如何做到政策公平？ 董登新表示，以上问题处理起来，难度非常大。“要想更好、更公平的开征房地产税，保护所有房产人的权益，还有一些技术性工作要做。”