01潘石屹回应“跑路”

正在建设中的北京丽泽金融商务区，目标是要建成第二个金融街，商务区内的丽泽SOHO在近期正式竣工投用，这成为SOHO中国最新竣工的项目。SOHO中国称，整个建筑钢结构用量达1.83万吨，相当于2.5个埃菲尔铁塔。

▲丽泽SOHO外景 SOHO中国供图

建筑总面积约17.3万平方米的丽泽SOHO，是SOHO中国的重要资产，在竣工前，潘石屹就将它列为公司的“八大金刚”之一。但就是这样一个刚交付的项目，同样出现在出售传闻的名单中。

外媒报道称，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。《财新》10月31日则称，目前第一笔交易正在进行，且接近最后阶段。接盘公司成立了买方团，有意收购北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

《财新》还称，除上述三个项目外，SOHO中国还有5个意向在售项目，分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这8个项目总价值500亿-600亿元人民币。

但上述报道中的“接盘公司”高管却对另一家媒体回应称“现在假消息满天飞”，SOHO中国也说“无可奉告”。针对传闻，SOHO中国在10月30日发布公告，称公司会不时探讨所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会，但截至目前，不知悉需要披露的任何内幕消息。潘石屹11月19日回应说，“看公告吧。”

“八大金刚”是SOHO中国业绩的支撑，在今年6月底，潘石屹还公开表示：“‘八大金刚’是SOHO中国的核心资产，将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京、上海的办公楼市场。”如若出售成真，意味着潘石屹夫妇出清了国内大部分资产，一时间，“潘石屹要逃跑”的消息开始在坊间流传。

11月28日下午，在丽泽SOHO首批客户签约仪式上，潘石屹再度进行了回应。他说：“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。这房子建到这个地方，不能像过去一样拿点细软就跑了，这房子我带不动的，一毫米都不能移动。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

关于出售核心资产的消息，潘石屹在签约仪式后对中新经纬（微信号：jwview）说：“我们是上市公司，要不要出售、怎么出售，都要以公告为准，我不能跟王石一样就先说了。”至于是否有出售计划，他笑着说：“有计划也不能单独跟你说，要对股票市场公平。”

02SOHO中国已出售300亿资产

1995年，潘石屹张欣夫妇联手创建了SOHO中国，主要从事在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产项目。2007年，SOHO中国在香港上市，成为当时亚洲最大的商业地产企业IPO。随着微博的兴起，敢说爱说的潘石屹成了大V博主，一度成为房地产业最知名的商人之一，这进一步增加了SOHO中国的名气。

上市最初几年，SOHO中国的年度营收整体呈增长态势。2012年，SOHO中国做起了“包租公”，从散售转向持有，持有大城市优质写字楼并进行出租。有媒体称，转为持有型物业后，SOHO中国糟糕的财务报表让其转型之路备受质疑，出于改变财务状况等原因，从2014年开始SOHO中国再次出售物业。

▲北京光华路SOHO 3Q 中新经纬 薛宇飞 摄

中新经纬梳理公告发现，2014年2月，SOHO中国以约52.3亿元人民币向金融街出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场；当年9月，以约30.5亿元出售了凌空SOHO近一半的物业；2015年9月，将外滩项目股权转让给复星集团，作价84.93亿元；2016年7月以约32.22亿元将上海SOHO世纪广场出售给了国华人寿；2017年6月和2017年10月，SOHO中国分别以35.73亿元和 50.08 亿元出售了虹口SOHO和凌空SOHO。

一系列卖卖卖后，SOHO中国按下了项目出售的暂停键。潘石屹曾说：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货、高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则，永远在判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”2018年3月，潘石屹又明确表示，未来不再出售资产。

不过，潘石屹还是失言了。2019年6月，SOHO中国宣布，将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元，不同于之前的整体出售，此次出售的物业主要通过散售和股权交易方式投入市场。2019年9月，又以约7.61亿元将2583个地下停车位出售。

据不完全统计，从2014年至今的6年里，算上2019年6月计划出售的78亿元物业，潘石屹已经或计划卖出了371.37亿元的资产。媒体称，陆续出售项目的这几年间，SOHO中国未在境内再购入新项目。

03再度“卖卖卖”的可能

在停止出售资产的2018年、2019年，SOHO中国的业绩出现下滑。SOHO中国2018年年报称，由于本年度录得较少的投资物业评估增值，归属公司权益股东税后净利润约为19.25亿元，而2017年为47.33亿元，同比下降了59.33%；2019年半年报显示，今年1-6月SOHO中国实现净利润约为5.67亿元，同比下降48.9%。

28日，潘石屹说：“从全中国来看，办公楼的租金回报率就不高。全球的回报水平是基准利率加上1.5个点，像纽约这种城市，大致在5%-6%之间。中国的基准贷款利率是4.9%，而我们的租金回报率只有它的一半。”

“包租公”的模式，也招致公司股东的质疑。在2018年SOHO中国股东大会上，有股东称，公司用租金来还银行的贷款，很累、很慢、很长，又没有钱来给股东分红。

对于新交付的丽泽SOHO的租金水平，潘石屹称，“租金低得不得了，我都不好意思透露，特别低。”他也称，公司希望丽泽SOHO尽快占据一个市场份额，策略就是先用比较低的租金吸引企业入驻，慢慢再恢复到一个合理水平。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，SOHO中国写字楼的租金定价整体不算高，还存在一定比例的空置现象，加上运营成本较高，从业绩压力上看，潘石屹有出售一些项目的可能。由于商业地产租金回报较低，如果资产成功出售，SOHO中国可能会选择更加多元化的经营，也不排除在海外进行投资。

除了出售“八大金刚”的传闻，也有报道称，SOHO中国已经将SOHO 3Q旗下的11个项目卖给了深圳筑梦之星。2015年，SOHO中国推出SOHO 3Q，后成为中国最大的共享办公室运营商。SOHO中国曾计划3Q在2019年上市，但随着扩张步伐放缓，上市计划搁浅。

出售消息传出不久，高盛就发布报告称，SOHO中国虽然淡化了媒体报道，但估计重整资产的机会在上升，决定上调对SOHO中国投资评级。银河证券的一份研报称，SOHO中国管理层并不否认有计划出售核心资产，其潜在出售对公司有利，有助释放巨大价值。

封面、导语图为SOHO中国董事长潘石屹，SOHO中国供图

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