每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

潘军终于选定了他心目中的“线上霸主”。

近日，彩生活服务集团有限公司（1778，HK；以下简称“彩生活”）公告称，公司已分别与京东集团及其旗下京东物流集团、京东数字科技集团（统称“京东”），三六零安全科技股份有限公司（简称“360公司”）在资本和业务层面均达成全面战略合作协议。

公告显示，彩生活将以每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万、2296万股新股份，涉及金额分别为3.71亿元港元和1.2亿港元。本次交易预计将于8月底之前完成，交易完成后京东将持有彩生活已扩大股本的5.00%，360公司持有比例将从此前的1.54%增至3.05%。

《每日经济新闻》记者注意到，作为内地物业第一股和在管面积最大的物业公司，彩生活目前的估值仍然低于多数同行，这是其一直迈不过去的坎。同时，物管行业真正的“痛点”是不断上涨的物业刚性成本和难以上涨的物业费。那么，在两大互联网巨头加持之下，彩生活能否破解行业痛点，并走出估值低谷？

数据来源：各公司2018年年报 单位：亿平方米

“不会完全发展成电商”

彩生活董事会主席潘军此前就表示，彩生活线下用户还有70%并没有变成线上用户，所以还需要互联网这一路径开发刚需应用（比如开门、停车等）和线下业主高度互动。“物业社区服务将来肯定是比房地产更大的产业，它和互联网就是天然相连的。所以现在都是互联网企业来找我们进行合作，等我们想清楚了，是很有可能进行合作的。”

最后彩生活选择了京东，潘军认为，京东在物流、技术、生态方面的战略布局，以及360在安全、科技方面的长期积累，都是彩生活可以结合的，以此完善平台服务能力，加速规模面积扩张，提升增值服务营收。

而近年来，彩生活也一直想按照互联网的思维进行赛道奔跑。零售巨头京东的入股和360的增持也让彩生活得以正式向外界展示其互联网效应。与此同时，彩生活也放缓了市场一直担心的收并购活动，但这一切能否获得真正认可，让资本市场对彩生活的估值有重新认识尚需时间检验。

值得注意的是，随着智慧城市、智慧社区的发展，社区场景与技术应用的结合成为趋势。

社区场景，可以说是电商巨头纷纷开始争取的一块风水宝地。京东选择彩生活，也是看重其背后的交易流量。基于彩生活物管规模的扩张，旗下的线上平台彩之云截至2018年底的平台服务面积达11.22亿平方米，稳居行业第一。

持续扩大线下物管面积是彩生活想要实现互联网效应的第一步。《每日经济新闻》记者了解到，彩生活CEO唐学斌此前表示，彩生活几乎已经把物业行业全面解构，并按互联网思维来重新构建。彩生活构建的社区服务生态圈包括线上线下平台，线下服务面积是2020年目标规模25亿平方米。而这一目标的逻辑在于平台想要实现互联网效应就必须做到这么大的规模。“否则我们这个平台迟早会被人干掉，所以，做互联网是很恐怖的一件事情。”

“一个平台要想实现互联网效应，一般来说要占到整个市场用户的15%以上。而目前中国的物业管理有效面积将近150亿平方米，所以彩生活必须达到25亿平方米的规模。”唐学斌如是认为。

《每日经济新闻》记者注意到，彩生活的线上增值业务已包含了电商板块。彩生活前期也和京东打通了一部分作为试水——即“彩惠人生”APP，该平台业务主要是通过手机APP购买平台产品或服务。

彩生活管理层表示，未来公司将京东到家、7Fresh等多个产品都上线到彩之云平台，并探索“社区拼购”模式。“同时要强调的是，彩生活并不会完全发展成一个电商，只是帮助电商在社区做得更好。”

一位专业研究物业公司的资深人士告诉《每日经济新闻》记者，彩生活此次引入零售平台京东，使其角色也发生了微妙转变，以前其本身是一个平台，现在成为“平台的平台”。在双方的合作上应该不止只有广告收入。但是现在合作模式都还前期探索阶段，在这一阶段可能还未产生实质性的收入。

该人士表示，从360和京东的角度来说，因为以前社区O2O的概念炒得很火，但实际上落实的很少。经历过这几年的理性发展，京东还是以线上为主，还是很迫切需要找一家线下平台。

盈利模式尚待清晰

建构互联网思维，引入零售巨头，对双方都有增加流量、提高用户粘性的作用，但作为商业模式，盈利问题也是一个必答题。

彩生活管理层表示，其实跟京东或者其他电商合作，主要是帮助业主获得更好的产品与服务，在此基础上获得优惠减免物业费。

所谓“获得优惠减免物业费”，是指不用传统方式缴物业费（即物业公司找业主收），而是通过业主在彩惠人生平台消费，商家返利给业主然后代缴物业费，这就成为互联网说的“羊毛出在猪身上”。

唐学斌认为，物管行业真正的“痛点”是不断上涨的物业刚性成本和难以上涨的物业费，而“彩惠人生”平台能够很好地解决这些行业“痛点”。

但唐学斌此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，至少未来三年，彩生活在“彩惠人生”平台不会赚钱。“普惠业主”的目的背后是建立起“彩惠人生”平台的流量。

由于毛利率高、业务空间巨大，目前多数物业公司都开拓有增值服务，但唐学斌表示，很多同行增值服务利润绝大部分不是来自于平台，而是实体经营，彩生活的利润则几乎全部由平台的利润贡献。

此外，彩生活方面表示，与京东的合作，除了在社区媒体广告方面能够增加部分收入外，其他都不会产生实质的利润贡献。他们目前看重的是业主和彩之云平台建立的联系后，未来能够作为数据流量的入口。

资本市场都擅长讲故事，市场买不买账有时候看故事精不精彩，有时候则取决于故事是否有真金白银。持续低估值的彩生活能否依靠互联网效应翻身或许还需要更多催化剂。

银河证券研报指出，由于彩生活在进行一系列收并购后，是目前行业内负债最高的，所以PE在行业内相对落后。引入两个互联网巨头应该可以部分消除这部分影响，并可能为重新评级提供机会。

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