黄瑜：大数据预判2020中国房地产市场趋势
12月5日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指研究院承办的2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会在北京召开。中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜发表题为《大数据预判2020中国房地产市场趋势》的演讲。
中指研究院常务副院长、中指控股CEO 黄瑜
以下为演讲摘要：
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。市场方面，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大；土地市场处低温状态，结构性拿地机会显现；房企资金面进一步承压，积极推盘强化回款。
展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，市场规模调整幅度或将加剧，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间；供应端，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4％～2.9％之间，投资增速将回落至5.9％～7.4％左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，全国销售均价或现小幅结构上涨。
百城价格累计涨幅进一步收窄，单月环比下跌城市数量明显增多
·2019年1-11月，百城价格累计上涨2.91％↑，涨幅较去年同期收窄1.92个百分点，11月百城新建住宅均价15105元／平方米，环比上涨0.21％，涨幅连续13个月稳定在0.4％以内，同比上涨3.17％。
·今年8月以来，价格环比下跌城市数量逐月增加，11月下跌城市数量增加至40个，为2016年2月以来最高值。
重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整
·重点城市商品住宅：2019年1-11月月均成交面积约2940万平方米，同比下降2.4％↓，整体规模小幅波动。
11月成交面积约3142万平方米，同比下降10.7％↓，环比增长6.4％↑
·全国商品房：2019年1-10月销售面积13.3亿平方米，同比增长0.1％↑；销售额12.4万亿元，增长7.3％↑
其中10月销售面积1.4亿平方米，同比增长1.9％↑；销售额1.3万亿，同比增长9.7％↑
今年以来十大城市二手房价格累计下跌，近几个月环比跌幅有所扩大
·2019年1-11月，十大城市二手房均价累计下跌0.14％，除南京、深圳、上海价格累计上涨外，其余城市价格累计均下跌。9月以来，二手房价格进入下行通道后跌幅逐月扩大，北京受新房供应增加等因素的影响，二手房市场活跃度下降，价格环比连续5个月下跌。
·2019年1-10月，十大城市二手房成交套数为92万套，同比增长10.0％↑。其中北京、天津连续6个月成交套数同比下降。
2019年以来住宅用地供需规模小幅增长，成交楼面均价上涨近两成，平均溢价率保持在低位水平
2019年1-11月规划建筑面积（平方米）
各类用地：推出20.7亿同比：-1.4％↓成交16.9亿同比：-1.5％↓
住宅用地：推出10.3亿同比：2.0％↑成交8.2亿同比：3.4％↑
2019年1-11月成交楼面价
各类用地：2527元／平米同比：17.9％↑
住宅用地：4409元／平米同比：17.3％↑
·下半年以来，房地产金融监管持续从严，企业前端融资逐步收紧，土地市场有所降温。住宅用地流拍占比不断升高，11月流拍率已逐步提升至8.9％，土地市场整体仍处低温态势。
2020展望：销售新开工规模回落，投资中低速增长
2020市场预判：销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长
·研究假设
假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.0％）；
假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6％）；
假设3：货币政策稳健，信贷规模稳步增长（人民币贷款余额增长12％）；
假设4：房地产市场坚定调控目标不放松，但因城施策背景下，部分地区政策存在优化的空间。
·预测结果
需求：全国销售规模调整幅度将加剧，但在城镇化等因素支撑下降幅可控
·2020年
供应：销售下行预期、资金压力仍较大影响开工规模继续扩容，投资将实现中低速增长
·2020年
顺势而为，企业把握主流市场及产品需求，积极营销，理性应对市场变化
·聚焦核心城市群及重点一二线城市
房企投资仍聚焦核心城市群，其中长三角与粤港澳地区短期市场存回升动力；
一线与热点二线城市市场调整已较为充分，随着政策环境渐趋稳定及土地供应力度不断增加，楼市成交逐步呈现稳步发展态势。
·加快推盘，狠抓回款，管控资金
积极应对宏观调控与市场调整，将营销工作放至首位，加大推盘力度、调整项目价格，力促去化和回款；
稳健经营、强化现金流管理，增权益、降负债。
·紧抓改善型需求释放机遇，升级产品品质和服务
刚改和改善型需求持续释放，成为市场主流户型；
顺应时代发展需要，坚持技术赋能，围绕客户需求升级内部居住体验，实现项目品质和生活方式的重塑。