来自 财经 2019-11-25 00:02 的文章

多重因素表明房地产发展周期已到临界点,未来

事到如今,还有人认为房价会继续暴涨、投资房地产会获得暴利。房价会不会暴涨?这个不能完全依赖过去的“只涨不跌”的经验之谈,行业发展周期已经到了临界点。这么多年过去,还会有那么多投资者(不乏一些自诩为专业机构的)仍没有弄清楚房价上涨的核心逻辑。虽然我不止一次写文章向大家阐述过去房价上涨的逻辑,但似乎这种普适性的投资者教育依然成效不佳。

长期来看,一种商品的价格是否会持续上涨,一方面取决于中长期供需关系,另一方面取决于货币的贬值速度。怎么讲?如果一样商品中长期的供不应求,价格上涨是必然;如果需求增长乏力,而供应依然增加,价格必然会下降(房地产市场就是这样)。

当然,如果货币的贬值速度很快,那么商品的名义价格继续上涨的是可能的,但对于投资者来说毫无意义,比如说货币每年贬值速度是8%,即便是房价年化涨幅是6%,那对于投资者来说还是亏损。这用专业术语来讲是货币是具有时间价值的,用老百姓的话来说,就是钱不值钱了。

那回归了中国的房子上来,这两方面有怎样的变化?

首先,我们看房子的底层需求是什么?是人口居住需求,尤其是城镇人口,这也就是我们经常挂在嘴边的人口红利。那么说,城镇化的速度是决定城镇人口的数量,也可以说是决定房价的上涨速度的根本因素。那现在中国的城镇化进程如何?我们先来看一组数据:

中国城镇化率

应该说,中国的整个城市化率仍在不断增加,也许这对于现在还在投资房产的人来说是一个最大的利好。但是,我们需要进一步去挖掘数据,发现近些年来城市化的速度在慢慢放缓:

2015-2017年中国城镇化率情况

数据来源:Choice

2017年中国的城镇化率是58.52%.根据发达国家的经验,城市化率的增长速度会逐渐进入缓慢阶段,所以不能用老眼光看新问题,以为以前是怎么样现在就是怎样!

关于人口问题,还有一件事情很容易被大家忽略,就是人口基数的问题。我们脑海中一直都认为中国的人口基础大,人口增长快。但最近些年,这些东西正在悄然改变,如果不及时阻止,还可能导致人口急剧减少。我们来看看两组数据:

中国总人口增减情况

中国出生人口情况

我们从总人口的增减数量来看,自从实行计划生育以后,中国人口增加的数量一直在直线下滑,2017年全国总人口增加仅737万人,对于这么大一个国家来说,这个数字并不是一个很庞大的数字。虽然在全面放开二胎后,人口增加的数量在2016年出现小幅反弹,但是在2017年又打回了原形。

这说明,二胎的效果并不是很明显,中国人对待生育的态度正在发生悄然的改变。一向热衷生育的中华民族突然不想生了,这是一件很严重的事情。欧洲也出现过这样的情况,导致人口长期负增长,社会保障压力巨大,经济增长萎靡。从这个角度讲,不管是经济发展还是房价的增长,人都是第一位的。

我们再看看出生人口的数据,下滑的趋势明显。全面二胎放开后的2016年出现小幅反弹后又很快恢复低位水平,一定程度上说明新生代的夫妻主动选择只要一胎。2017年全国新出生的人口有1723万,而总人口实际增加仅为737万,说明当年的死亡人口是986万。虽然医疗水平的提高增加人的寿命,但挡不住人口老龄化的步伐,一旦死亡人口的数字继续上升,以目前生育水平,很有可能出现人口负增长。

人口都可能减少了,何来新增需求支撑房价的快速上涨?

我再来看看第二因素。货币是不是会出现快速大幅贬值?我认为以现在的金融管理制度,是很难出现这样的情况。每个国家的都有央行,正是在调控货币的供应,就是防止出现通货膨胀或是通货紧缩。这个时候,我相信一定会有人跑过来说,中国的货币供应量很大的,会继续放水啊,房价肯定要涨。

这里可能是个专业的问题,我也不苛责这些人。基础货币的发行到能支持房价,还有一道关卡——信贷政策。而信贷的宽松与否的选择权实际上不在央行手中(即便在央妈手中,我相信央妈也不会做傻事),而是在商业银行手中。最近的经济下行压力加大、违约事件的频频发生、刚性兑付逐渐打破、银行的坏账增加,这些因素都会促使银行改变风险偏好,改变信贷的偏好,预计前些的信贷扩张政策会逐步转变为信贷谨慎。我们还是继续用数据说话:

M2同比增速

月度信贷投放额

我们看到,M2供应的速度明显在放缓,同比增速一路下滑,未来会不会出现负增长,这个不好说(目前来看应该不会,因为全球似乎又进入新的一轮量化宽松的周期,即便大家都知道放水刺激的边际效应在降低。)。现在经济环境不怎么好,有可能会继续放水支持经济发展,但是可以预计的是不会走老路子,因为已经走不通了,靠投资基建和房地产,明显出现了投资效益边际递减的效应。未来即便是放水,也会有意识的去引水到一些有可能成为新的经济增长点的领域。

从信贷投放量的图来看,2015-2017年这波房价暴涨与信贷投放量加大真是完美吻合,这个也很容易理解,开发商买地建房子、消费者买房子都要去银行借钱,借着借着自然就会增加信贷额度的投放。但2018-2019年,情形就并不一样了,虽然我们看到个别月份也很高,但整体相较于前面几年有收缩的迹象。

总之,人口增长和城镇化率都有可能放缓,而信贷明显会进入一个收缩的周期,我不知道还靠什么能够支持房价继续上涨?房价上涨还有新逻辑吗?