多重因素表明房地产发展周期已到临界点，未来

事到如今，还有人认为房价会继续暴涨、投资房地产会获得暴利。房价会不会暴涨？这个不能完全依赖过去的“只涨不跌”的经验之谈，行业发展周期已经到了临界点。这么多年过去，还会有那么多投资者（不乏一些自诩为专业机构的）仍没有弄清楚房价上涨的核心逻辑。虽然我不止一次写文章向大家阐述过去房价上涨的逻辑，但似乎这种普适性的投资者教育依然成效不佳。

长期来看，一种商品的价格是否会持续上涨，一方面取决于中长期供需关系，另一方面取决于货币的贬值速度。怎么讲？如果一样商品中长期的供不应求，价格上涨是必然；如果需求增长乏力，而供应依然增加，价格必然会下降（房地产市场就是这样）。

当然，如果货币的贬值速度很快，那么商品的名义价格继续上涨的是可能的，但对于投资者来说毫无意义，比如说货币每年贬值速度是8%，即便是房价年化涨幅是6%，那对于投资者来说还是亏损。这用专业术语来讲是货币是具有时间价值的，用老百姓的话来说，就是钱不值钱了。

那回归了中国的房子上来，这两方面有怎样的变化？

首先，我们看房子的底层需求是什么？是人口居住需求，尤其是城镇人口，这也就是我们经常挂在嘴边的人口红利。那么说，城镇化的速度是决定城镇人口的数量，也可以说是决定房价的上涨速度的根本因素。那现在中国的城镇化进程如何？我们先来看一组数据：

中国城镇化率

应该说，中国的整个城市化率仍在不断增加，也许这对于现在还在投资房产的人来说是一个最大的利好。但是，我们需要进一步去挖掘数据，发现近些年来城市化的速度在慢慢放缓：

2015-2017年中国城镇化率情况

数据来源：Choice

2017年中国的城镇化率是58.52%.根据发达国家的经验，城市化率的增长速度会逐渐进入缓慢阶段，所以不能用老眼光看新问题，以为以前是怎么样现在就是怎样！

关于人口问题，还有一件事情很容易被大家忽略，就是人口基数的问题。我们脑海中一直都认为中国的人口基础大，人口增长快。但最近些年，这些东西正在悄然改变，如果不及时阻止，还可能导致人口急剧减少。我们来看看两组数据：

中国总人口增减情况

中国出生人口情况

我们从总人口的增减数量来看，自从实行计划生育以后，中国人口增加的数量一直在直线下滑，2017年全国总人口增加仅737万人，对于这么大一个国家来说，这个数字并不是一个很庞大的数字。虽然在全面放开二胎后，人口增加的数量在2016年出现小幅反弹，但是在2017年又打回了原形。

这说明，二胎的效果并不是很明显，中国人对待生育的态度正在发生悄然的改变。一向热衷生育的中华民族突然不想生了，这是一件很严重的事情。欧洲也出现过这样的情况，导致人口长期负增长，社会保障压力巨大，经济增长萎靡。从这个角度讲，不管是经济发展还是房价的增长，人都是第一位的。

我们再看看出生人口的数据，下滑的趋势明显。全面二胎放开后的2016年出现小幅反弹后又很快恢复低位水平，一定程度上说明新生代的夫妻主动选择只要一胎。2017年全国新出生的人口有1723万，而总人口实际增加仅为737万，说明当年的死亡人口是986万。虽然医疗水平的提高增加人的寿命，但挡不住人口老龄化的步伐，一旦死亡人口的数字继续上升，以目前生育水平，很有可能出现人口负增长。

人口都可能减少了，何来新增需求支撑房价的快速上涨？

我再来看看第二因素。货币是不是会出现快速大幅贬值？我认为以现在的金融管理制度，是很难出现这样的情况。每个国家的都有央行，正是在调控货币的供应，就是防止出现通货膨胀或是通货紧缩。这个时候，我相信一定会有人跑过来说，中国的货币供应量很大的，会继续放水啊，房价肯定要涨。

这里可能是个专业的问题，我也不苛责这些人。基础货币的发行到能支持房价，还有一道关卡——信贷政策。而信贷的宽松与否的选择权实际上不在央行手中（即便在央妈手中，我相信央妈也不会做傻事），而是在商业银行手中。最近的经济下行压力加大、违约事件的频频发生、刚性兑付逐渐打破、银行的坏账增加，这些因素都会促使银行改变风险偏好，改变信贷的偏好，预计前些的信贷扩张政策会逐步转变为信贷谨慎。我们还是继续用数据说话：

M2同比增速

月度信贷投放额

我们看到，M2供应的速度明显在放缓，同比增速一路下滑，未来会不会出现负增长，这个不好说（目前来看应该不会，因为全球似乎又进入新的一轮量化宽松的周期，即便大家都知道放水刺激的边际效应在降低。）。现在经济环境不怎么好，有可能会继续放水支持经济发展，但是可以预计的是不会走老路子，因为已经走不通了，靠投资基建和房地产，明显出现了投资效益边际递减的效应。未来即便是放水，也会有意识的去引水到一些有可能成为新的经济增长点的领域。

从信贷投放量的图来看，2015-2017年这波房价暴涨与信贷投放量加大真是完美吻合，这个也很容易理解，开发商买地建房子、消费者买房子都要去银行借钱，借着借着自然就会增加信贷额度的投放。但2018-2019年，情形就并不一样了，虽然我们看到个别月份也很高，但整体相较于前面几年有收缩的迹象。

总之，人口增长和城镇化率都有可能放缓，而信贷明显会进入一个收缩的周期，我不知道还靠什么能够支持房价继续上涨？房价上涨还有新逻辑吗？