房企激战大湾区 曼陀sp庄园“碧恒万”土储总和
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去年，TOP30房企在大湾区货值达5.73万亿，今年已有超20家外来房企涌入大湾区。
从2016年至今，多家外来房企争相涌入粤港澳大湾区。图/视觉中国
绵长的海岸线交界、亚热带的季风拂过北纬21°，粤港澳大湾区与世界三大湾区并立，面向太平洋，是中国开放程度和市场化程度最高、发展活力最强的地区之一。自粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）诞生之日起，这片区域就成为房企争先恐后抢占的热土。今年以来，陆续有多家外来房企新增大湾区布局，据新京报记者不完全统计，超过20家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略要地。
房企在大湾区城市旧改、产业小镇等方面寻求机遇，图为港珠澳大桥。图/视觉中国
机构数据显示，10月，大湾区9城新建住宅总成交量较去年同期增加5%。 图/视觉中国
朗诗、宝龙首进大湾区
今年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里。
在大湾区的版图中，各路房企择址落子。从2016年至今，世茂、首创、泰禾、阳光城、金茂、金科、禹洲、龙湖、融创、福晟、远洋、新城、旭辉、绿城中国等多家外来房企争相涌入粤港澳大湾区的“战场”。而今年上半年，又新增20余家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略要地。
今年4月23日，起家于南京的专注于做绿色地产的朗诗绿色集团有限公司，以合作方式进入中山市，这是朗诗首次进入粤港澳大湾区布局。朗诗表示，将加大在大湾区的布局，为广大用户提供包括住宅、公寓、写字楼等更适合当地气候条件的产品。
今年11月，总部位于上海的宝龙地产以20.5亿元竞得珠海高新区港湾大道北、金峰北路东侧地块，规划打造成为高新区第一个大型商业综合体，这也是宝龙地产入驻粤港澳大湾区的首个项目。
多家房企加大投资力度
除了首次入驻大湾区外，不少房企纷纷新增大湾区的城市布局。以大湾区重要节点城市佛山为例，据不完全统计，新增9家外来房企进入佛山布局。荣盛地产、中骏、蓝光、东亚新华、禹洲地产、力高、星河控股、鑫苑地产均是首次进入佛山，扩展了其在大湾区重要节点城市的布局。
此外，惠州、东莞、肇庆、江门也成为今年房企进入的热点城市。今年11月，远洋集团与中信集团旗下子公司中信正业签约战略合作，双方将以惠州城市更新项目为战略合作基点，全面展开战略部署推进大湾区城市更新项目，以“基金孵化+开发商前置”开启城市更新的新模式。据了解，此次是远洋在惠州正式对外的首个动作。事实上，远洋早在2005年就进入大湾区，目前，已经布局广州、佛山、深圳及中山、香港等地，拥有超过20个项目。
深耕大湾区的阳光城也在今年首次进入肇庆，作为外来房企，2016年，阳光城首次布局广州，正式进入大湾区，随后聚焦广州、深圳、东莞、佛山等关键城市拿地，截至2019年6月，阳光城已在广东省布局13个城市。
本土房企龙光地产在大湾区具有先发优势。今年7月，凭借新进入城市江门，龙光已经实现在粤港澳大湾区9大内地城市的全覆盖。在龙光地产的布局中，大湾区已经占据其土地储备的八成以上，其在大湾区的土储总量超过5000亿元。
此外，今年不少来自京津冀和长三角的房企加大了在大湾区的投资力度，例如，首创置业新进入东莞，中粮地产进入惠州，荣盛地产进入佛山等；来自长三角的中骏集团、阳光城和弘阳也在大湾区重点城市布局。
自今年以来，品牌房企大湾区的投资力度仍在加大。据好地网数据统计，截至今年前三季度，保利拿地额最高，达286.3亿，拿地建筑面积为266.3万平方米，拿地宗数为16宗。追随保利之后，龙光、万科、中海、华侨城在大湾区的投资金额均突破100亿元。
焦点1
“碧恒万”土储总和超9500万平方米
早在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台前，众多房企就已抢先布局粤港澳大湾区的九城市。2017年、2018年，受“粤港澳大湾区”概念影响，大湾区九城土地总成交量连续两年高速增长。克而瑞研究发布的报告显示，截至2018年底，在粤港澳大湾区，TOP30房企的土地储备货值达5.73万亿元。
碧桂园是粤港澳大湾区的最大受益者。据中原集团研究中心信息显示，2018年末，碧桂园的土地储备货值和建面均名列第一，其中土储建面超过5600万平方米，是第二名恒大的2.6倍；拥有大湾区的土储货值达5713亿元。2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州。
碧桂园在大湾区九城均有布局，佛山的土储最多，达466万平方米，广州则有近400万平方米。
在2019年中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌透露，集团位于大湾区内的已获取或潜在权益可售的资源合计达到了8986亿元，其中在深圳已获取的权益可售资源达到225亿元。
截至2018年底，恒大在大湾区的土储货值达到3820亿元，在房企中排名第二。在2018年业绩发布会上，中国恒大总裁夏海钧表示，目前恒大在整个大湾区的土地储备达2903万平方米，在大湾区有109个项目，相应的土储货值为1.6万亿元左右。
“未来几年进入的一二线城市主要是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是我们近几年重点进入的领域。随着大湾区规划的落实，会给我们带来巨大的市场效益。”夏海钧如此表示。
而从深圳起家的万科，在大湾区的土地储备也相对较高。据中原集团研究中心信息显示，截至2018年底，万科在大湾区的土储建面达1000万平方米，土储货值达近2500亿元。万科虽然较重视大湾区，但近五年来仅在佛山、东莞、广州、中山、珠海五城公开拿地。近五年，万科虽未在公开市场摘得深圳地块，但在深圳的在售、待售项目仍有25个，深圳仍是其主要布局区域。
除了三大龙头房企之外，起源于广州的保利发展在大湾区的土储也很丰厚，2018年底的土储建面为1853万平方米，占其集团总土储建面的20%，土储货值为2788亿元。保利发展近五年通过公开市场的拿地量很高，摘得的建面达1336万平方米。其中广州、佛山是其重仓区，每年拿地建面均超400万平方米。
焦点2
龙光、佳兆业、融创持续加仓
除了碧桂园、恒大等大型房企外，还有一些本土化的地方房企，凭借地缘优势，手握优质土储，深耕大湾区。其中，龙光地产、佳兆业在大湾区的土地货值均超过2594.7亿元。
龙光地产在2018年度业绩发布会上，透露其拥有土地储备货值4020亿元，其中，粤港澳大湾区货值为2889亿元，占比71%。而2019年，龙光地产将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应。
据悉，龙光地产重仓于深圳，储备高附加值项目，在深圳拥有10多个地铁物业项目。国信证券研究报告指出，龙光地产在粤港澳大湾区的平均土储成本不到售价的30%，具有显著的先发优势。
大湾区也是佳兆业的深耕重地。佳兆业今年上半年347亿元的销售额中，有58%来源于大湾区，30%来源于深圳合约销售，33%来源于旧改。
今年5月，标普发布评级公告称，截至2018年底，佳兆业的城市更新项目占地面积约为3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，深圳和广州各占约三分之一。佳兆业是该地区的“城市更新玩家”。
除了本土房企加紧布局大湾区外，在规划利好下，越来越多的外来房企也前来“分羹”。2016年，融创进入粤港澳大湾区并快速布局，目前土储规模也较大。
据中原集团研究中心信息显示，2018年底，融创的土储建面为1189万平方米，土储货值为1846亿元。2015年3月，融创成立广深区域公司。2016年1月，融创成功进驻佛山，跨出了在珠三角布局的第一步，并在一年多时间内，接连布局粤港澳其他城市，包括东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆。融创虽然在大湾区的土储规模较大，但通过公开市场拿地较少，仅2016年首进广东时，有通过公开市场拿地。
焦点3
“打法”从建房子到产城融合
经历了粗放到精细开发，如今，传统的房地产开发已经不能满足大湾区发展需求，随着越来越多的房企进驻大湾区，房企开始在城市旧改、长租公寓、产业小镇等方面寻求更多的机遇。
恒大在深圳的土地储备是3400万平方米，90%多是旧城拆迁。对此，夏海钧称：“旧城拆迁将来是房地产巨大的市场。”
今年10月15日至16日，碧桂园两日内获得粤港澳大湾区三个项目，其中包括东莞谢岗村更新单元改造项目。
此外，随着粤港澳大湾区规划正式落地，产业发展带动城市的效应也越来越明显。事实上，碧桂园在粤港澳大湾区的产城融合布局早在2017年已经展开。惠州潼湖生态智慧区于2017年动工，2018年，碧桂园·深圳机器人产业园、顺德新能源汽车小镇相继开园。
在土地市场，房企一再抢滩布局大湾区，但在房地产市场，因受调控的影响，部分城市的去化压力同样存在。
中原集团研究中心发布的今年10月粤港澳大湾区房地产月报显示，10月，大湾区9城新建住宅总成交量较去年同期增加5%，江门、惠州、肇庆有所增加，佛山持平，其余各城均出现下跌。在成交均价方面，除深圳、东莞、珠海有所上涨，广州持平外，其余各城均出现下跌。
事实上，自2018年下半年起，同全国的市场走势一样，大湾区多城房地产市场出现了降温。其中惠州、江门、肇庆成交量出现明显的下滑趋势，广州、深圳下半年也出现了成交量下滑的现象。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，并非所有大湾区的市场都被看好，粤港澳大湾区的边缘地区，比如惠州、江门等地是存在库存压力的。而佛山、东莞、深圳等城市因为二手房的供应比较多，也会影响销售。
严跃进表示，很多房企追捧概念，觉得市场前景好，开始盲目布局拿地。事实上，开发商在布局的时候，除了考虑区域经济活力外，还要考虑到流动人口、市场库存等综合因素。
