2019年最后一天 赴港上市房企们被泼了一盆凉水

无论市场好与坏，对楼市的管控都不会放松

2019年年末的最后一天，欲赴港上市的房企们被泼了一盆凉水。

12月27日晚间，港交所发布监管者公告，宣布自2019年12月31日上午9时起，新昌集团控股有限公司（简称“新昌集团”）的上市地位根据《上市规则》第6.01A条予以取消。

港交所公告称，新昌集团的股份自2017年4月3日起已暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A条，如新昌集团未能于2019年7月31日或之前复牌，联交所可将该公司除牌。

公开资料显示，新昌集团成立于1939年，为历史悠久的建造集团，业务涵盖楼宇建造、土木工程、机电工程、建造管理、室内装饰、铁路系统及房地产开发。

在香港，新昌集团兴建了多条桥梁和铁路、大型住宅、甲级商厦、酒店和休闲项目、现代化医院和大学设施等。

此次退市，引发了一阵中小房企的唏嘘之声。

财经评论员严跃进对此表示，从实际经营情况看，新昌集团近年一直在尝试不断通过出让项目和股权来缓解财务压力，本身也说明经营方面存在压力。此外，也说明部分港资房企错过了在内地的项目扩张，规模难以做大，在提高市场占有率等方面面临很多阻力。

新昌集团的退市，无疑让赴港上市的房企们心里凉了一把。

上市潮

纵观2019年，房企们似乎对出海上市情有独钟，从年头到年尾，一个接一个房企赴港挂牌。

中国新闻周刊梳理发现，仅当年12月份，就先后传来景业名邦、时代邻里、保利物业成功登陆港交所的消息。据统计，2019年成功登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家。

2019年还有包括保利物业和时代邻里在内的8家房企，分拆物业公司在港交所挂牌。年内已经有16家涉房企业上市，包括6家房企、10家物业公司，其中港股仍是受追捧的资本市场平台，仍有14家赴港上市。

值得一提的是，当年16家上市的企业中，H股上市房企高达14家，其中房企占6家，包括德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股、景业名邦集团；8家物业公司，分别为和泓服务、时代邻里、保利物业、奥园健康、蓝光嘉宝服务、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务。仅2家房企内地上市，通过IPO的新大正以及以重组方式实现A股上市的招商积余。

在A股基本已向房企IPO关上大门、融资环境收紧以及持续调控的大背景下，港股市场审核相对宽松，中小房企上演一轮IPO“抢跑”热潮。

事实上在房地产行业热度逐渐降温的2019年，赴港上市窗口期早已过去，当下上市环境并不乐观，很多房企不得不通过“折价”吸引投资者。

“2020年中小房企赴港上市潮还将继续。”汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团前创始人黄立冲对媒体表示，2020年的海外融资环境并不会改善，港交所新股发行及发债市场环境甚至还可能进一步恶化。

2019年12月7日，背靠雅居乐的景业名邦正式在港挂。开盘首日，景业名邦高开上涨4.43%，但此后一度下跌至3.15港元每股。资本市场的疲软表现，成为中小房企当下生存艰难的缩影。

更值得注意的是，也并不是所有涉房企业赴港上市道路都很通畅。

奥山控股、海伦堡地产的上市申请二度失效，万创国际显示“被拒绝”状态，这已是其第四次发起上市计划，前三次均是招股书“失效”。据港交所规定，企业递交IPO资料后,若超过了6个月还未上市,根据程序是会显示为失效的，这是正常程序,需要重新递交新的财务资料。

对于房企的上市潮，某业内人士表示，挂牌上市能够提高企业的竞争力、提升品牌影响力，但是就现在大环境条件下来看，上市也是企业为自己在调控背景下开辟的融资渠道之一。

钱紧

从2019年5月开始，央行、银保监会等部门陆续出台政策，信托、美元债等融资渠道大大受限，银行对开发贷的审核也趋于严格。

当年7月31日召开的中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，相关部门连续对房地产信托、银行进行整治约谈，同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行进一步限制。

随之，房企的融资压力凸显出来。

据21世纪经济报道统计，截至日前，2019年房企合计海外发布的美元融资超过700亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。

而在恒大研究院报告中显示，截至去年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年至2021年集中到期。而压力下，房企融资频率大幅增加。据同策研究院数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上个月235.82亿元，大幅上涨283.49%。

人民法院网消息显示，截至10月27日，2019年已经有408家房企宣告破产，房地产市场开始进入“冷静期”。

下半年开始，部分房企暂停拿地，规避风险。一方面是由于部分项目在很多城市都面临着销售困局，去化已经成为企业面临的问题，让房企拿“地王”的冲动锐减；另一方面负债率过高的房企也在今年被动减少甚至暂停拿地动作。整体来看，房企在土地市场已明显理性，拉动土地溢价率持续走低。

上海易居研究院的数据显示，截至2019年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距，该机构预计，当年的土地成交规模大概率会低于2018年。

不仅如此，2019年前11月，300城住宅用地溢价率为13.5%，比2018年的15.8%有所下降。

“房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”住房和城乡建设部部长王蒙徽在近日举行的全国住房和城乡建设工作会议上如此评价2019年我国房地产市场发展。

未来

2019年沸水变温水，2020年温水会不会变凉水？

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英预测，2020年房地产政策不会有较大幅度的放松，且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”；同时，也是因城施策，且主要是重点区域的调控，而不再是全国一刀切的政策。

她认为，2020年“因城施策”的城市会越来越多，政府对于政策的调控也会更加频繁，调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松，“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展，如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策

“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年楼市健康平稳发展，以及安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行态势。预计房地产调控总体继续保持从严，因城施策的方式会变得更加多样化，房地产金融侧收紧将常态化。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说。

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